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房产销售培训 第一篇 房地产专业基础知识 一、 房地产的整体概念 在我国所谓房地产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权 益（权利）的总和。这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主要包括为提高房地产的使用价值而种植 在土地上的花草、树木或人工建造的花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、 电、卫生、通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往可以被看作是土地或建筑物的构成部分。因此，房地 产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。 房地产主要有三种存在形态：（1）单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地；（2）单纯的建筑物，建 筑物虽然必须建造在土地之上，但在某些特定情况下需把它单独看待；（3）土地与建筑物合成一体的“房 地”（或称为复合房地产），即把建筑物和其坐落在土地作为一个整体来考虑。 房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称为不动产。所谓不动产，简单地说，是指不能移动的财 产。 对于房地产产业来说，土地主要是指地球外壳的陆地表面及其地上空间和地下空间，其范围可以从纵、 横两个方面考察。在横的方面，土地本为连绵无限之物，无所谓范围，但人们可以用人为的方法划野分疆。 一宗土地的范围即为该宗土地的疆界（即通常所说的四至）所围绕的面积。在纵的方面，土地可分为地面、 地面以上空间和地面以下的空间。从理论上讲，一宗土地的地面以上空间是指从地球表层的该宗土地的边界 向上扩展到一定高度的天空空间，其地面以下空间则是指从地球表层的该宗土地的边界呈现锥形而向下延伸 到地心的地下空间。在现实生活中，拥有一块土地，并不是可以随意开发利用的，其使用、支配要受到来自 三大方面的制约：（1）建筑技术；（2）土地使用管制，主要是城市规划；（3）土地权利设置及相邻关 系。 建筑物是指人工建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工 作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的工程建筑物，一般由基础、墙、门、窗、柱和屋顶等重要构件 组成。构筑物则是指除房屋以外的工程建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如桥梁、水井、 隧道、水坝、烟囱、水塔、道路等。住宅、房屋及建筑物是不同的概念：住宅是指人们的居住用房，是房屋 中的一种。房屋不仅包括居住用房，而且包括厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、办公、医疗、体育等 用房。建筑物的范围更广，不仅包括房屋还包括房屋以外的其他建筑，如码头、船坞、油库、水塔、烟囱、 围墙等。 在我国，就房地产开发经营来说，附着于土地和建筑物上的房地产权益包括土地使用权和房屋所有权， 以及在其上设置的他项权利，如抵押权、典权等。 综上所述，我国房地产的整体概念可总结如下图。 土地 房屋 建筑物 房地产 构筑物 房地 房屋所有权 土地使用权 房地产整体概念图 1 二、 房地产的特性 ㈠ 不可移动性 房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不可移动性。每一宗土地都有其固定的位置，不可移动，这 一特性使土地利用形态受到位置的严格限制。建筑物由于固着于土地上，所以也是不可移动的。因此，位置 对房地产投资具有重要意义，所谓“房地产的价值就在于其位置”就说明了这一点。投资者在进行一项房地 产投资时，必须重视对房地产的宏观区位和具体位置的调查