思源2010年北京大兴枣园地块项军目可行性研究.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 二期地块——入市时间 综合考虑市场因素（新城最近成交土地未来入市时间为2010年4—6月），结合目前各项工作进度及市场中项目通常运作周期同时，尽量避开新城其他项目集中入市的时间； 因此，按2009年12月取地，建议2012年10月开盘。 ■ 物业发展 二期地块 开发顺序 入市时间 组合地块 组合地块——开发顺序 ■ 物业发展 二期地块 组合地块 开发顺序 入市时机 发展建议 502 503 504 808 809 812 105 402 404 建议分三期开发； 一期先行开发404、402、105地块 地块相较价值较低，临近道路且距离地铁相对较远，先行开发。 二期先行开发812、809、808地块 价值较高，作为二期开发销售，获得较大收益。 三期开发503、504、502地块 地块规整，实现项目价值最大化。 组合地块——入市时机 ■ 物业发展 二期地块 组合地块 开发顺序 入市时机 发展建议 组合地块入市时机把握，综合产品特性，建议可在二期地块入市基础之上，适当后延。 组合地块——商业发展建议 带租约销售，限定业态，保障项目品质 ■ 物业发展 二期地块 组合地块 开发顺序 入市时机 发展建议 组合地块——商业发展建议 运作模式 操作思路 操作要点 先行招商，后期销售 引进主力店，示范性消费 先期可适当引入中高端品牌，提升项目人气，后期依据适当情况做更换调整。 先行销售，限定业态 通过限定业态的手段，确保项目品质。 需与客户明确说明限定业态的种类，并在销售合同上注明。 ■ 物业发展 二期地块 组合地块 开发顺序 入市时机 发展建议 组合地块——写字楼发展建议 具有自身特色的全能空间 ■ 物业发展 二期地块 组合地块 开发顺序 入市时机 发展建议 组合地块——写字楼发展建议 物业功能 操作思路 操作要点 精致公寓 总价控制面积，注重使用功能 户型面积不宜过大，充分考虑总价因素 灵动空间 宜商宜住，满足不同客户需求 可考虑LOFT、SOHO等设计，提升产品价值 ■ 物业发展 二期地块 组合地块 开发顺序 入市时机 发展建议 汇 报 纲 要 地块价值分析 市场深度研究 区域发展分析 产品设计建议 项目整体定位 物业发展建议 本次竞拍建议 市场启示 大势向好，同质化竞争激烈，价格持续走高——市场预期利好 北京土地供应已十分有限，大兴成为供应主力——全北京，向南看 区域发展迅速，产业结构优良——客群范围扩大 客户多为自住，关注交通及生活配套——组合地块优于二期地块 ■ 拿地建议 市场启示 地块对比 价值分析 竞拍建议 地块优劣对比分析 地块 二期地块 组合地块 优势 项目地块均为住宅用地，较为纯粹； 容积率相对较低，舒适度较高； 居住环境相对静谧。 紧邻地铁站、公交站与商业配套； 地块绿化面积较大，利于打造园林。 劣势 距离地铁站有一定距离，与组合地块 相较，竞争力较弱； 处于品质相对较差两个社区中间。 地块分散、零碎且D地块狭长较难排布； 体量较大，开发建设周期较长。 从地块间优劣势对比情况来看，两幅地块之间无明显差异； 从本次拿地竞争形式来看，预计二期地块相对组合地块会更加激烈； 从项目收益情况考虑，组合地块收益应大于二期地块。 ■ 拿地建议 市场启示 地块对比 价值分析 竞拍建议 价格定位——住宅产品/可售面积梳理 ■ 拿地建议 市场启示 地块对比 价值分析 竞拍建议 二期地块可售面积梳理 地块编号 404 409 小计 住宅 67061 75943 143004 地上商业 　 　 0 地下商业 　 　 0 公寓（70年） 　 　 0 公寓（50年） 　 　 0 合计 67061 75943 143004 地下车位（个） 242 361 603 经测算，二期地块可售面积共计143004平米，车位603个。 价格定位——住宅产品/可售面积梳理 ■ 拿地建议 市场启示 地块对比 价值分析 竞拍建议 组合地块可售面积梳理 经测算，组合地块可售面积为291863平米，车位1597个。 地块编号 502 504 105 808 812 402 404 小计