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青年●绅士项目策划书 策划大纲 项目概况 市场环境分析 客户群分析与定位 项目定位与形象策划 项目营销推广策划 项目概况 地理位置： 项目概况 项目规划： 惠济区王砦村城中村改造安置区一期项目总投资90000万元。 项目位于郑州市惠济区长兴路西，国基路南，王砦街北，江山路东。项目总用地面积74928.232m2，拟建总建筑面积391367.33m2，其中地上建筑面积294974.93m2，地下建筑面积96392.4m2。 地上建筑包括住宅建筑、商业建筑、幼儿园、物业及其它配套设施等；地下建筑包括地下车库、变电室及设备用房等。容积率3.937，建筑密度30.45%，绿地面积22553.40m2，绿地率30.1%，规划设计户数2142户，可容纳总人数6854人（含安置村民657户，共计2168人）。机动停车位2925个，其中地上208个，地下2717个。 项目概况 青年●绅士项目周边气候宜人，周边教育、医疗、商业等生活 配套齐全。 项目概况 18路, 78路, 91路, 178路, 303路, 904路, b23路, b37路, b38路, y808路等 交通要道众多北临连霍高速，南有北三环快速路且位于快速路交界地，东为江山路主干道，西接京沙快速路。 市场环境分析 市场环境分析 宏观环境 2015年房地产市场分析详情如下。从国家统计局公布的2015年1-2月房地产运行的各项指标来看，楼市整体回落速度有所加快。 此外2015年月3月11日，政府工作报告中多次提及房地产领域，指出要“稳定住房消费”，把一些存量房转为公租房和安置房；与此同时，将推进信贷资产证券化以及住房公积金等领域改革。房地产走势依然是大家最关心的问题。 在过去的2014年，房地产行业在各种局势动荡和国内经济下行的双重压力下，不断地深化改革。银行利率下调，公积金贷款放宽，城镇化建设等语境下，中国房地产体系正发生重大而深刻的变化。受这一行业形势的感染，房企们“抱团取暖”，积极应对房地产新形势持续创新。 市场环境分析 市场发展 竞争环境分析 竞争环境分析 周边区域楼盘： 竞争环境分析 市场环境分析 项目SWOT分析 市场环境分析 项目SWOT分析 市场环境分析 项目SWOT分析 市场环境分析 项目SWOT分析 客户群分析与定位 客户群分析 客户群分析与定位 主力客源分析 客户群分析与定位 具体房型的目标客户 项目定位与形象策划 项目定位 核心价值 项目定位与形象策划 项目名称：青年●绅士 项目Logo： 项目总体规划图 绅士区规划图 绅士生活园区效果图 青年的时尚商城规划立体图 生活园区规划 项目定位于形象策划 户型 ：80--130m2 南向一线欧式住宅 主力户型：90--113m2 产品定价：1万元/ 平方米 装饰风格：现代、欧式装修 项目定位于形象策划 户型图 绅士大户型 楼栋户型图 单元户型 绅士区规划图 项目策划与推广策划 营销总体策略 项目营销与推广策划 营销阶段 项目营销和推广策划 项目推广阶段性分期 项目营销与推广策划 工作准备期 项目营销和推广策划 引导试销期 项目营销与推广策划 公开强销期 项目营销与推广策划 持续营销期 项目营销与推广策划 尾盘销售期 项目营销与策划 媒介计划 4# 4# 楼座细化因素打分： 楼栋区位打分表（权重38%） 楼号 位置（13%） 交通（5%） 景观（11%） 无噪音（9%） 区位合计得分 1# -30 -10 20 -40 -5.8 2# 10 10 20 -20 2.2 3# 10 10 15 -20 1.7 4# -30 -10 20 -40 -5.8 栋产品打分表（权重32%） 细化因素 建筑形态（3%） 产品配置（4%） 面积配置（6%） 共摊 （3%） 户型设计 （16%） 产品合计得分 1﹟ -20 20 10 -20 12 2.1 2﹟ -20 10 -10 -10 20 2.1 3﹟ -20 10 -5 -10 20 2.4 4﹟ -20 -10 20 -30 10 0.9 客户积累定价打分表（权重为23%） 1# 2# 3# 4# 得分 3 0.5 0.1 0.5 其他干扰因素分析（权重为7%） 得分 6# 8# 9# 10# 得分 -0.7 -0.2 -0.2 -0.7 1）、栋均价定价系数汇总 楼号 其它干扰 客户积累 区位得分 产品得分 得分合计 1# -0.7 3 -5.8 2.1 -1.4 2# -0.2 0.5 2.2 2.1 4.6 3# -0.2 0.1 1.7 2.4 4.0 4# -0.7 0.5 -5.8 0.9 -5.1 2）、栋均价定价表 楼号 合计得分 理论项目均价 理论栋均价 栋均价修正 项目栋均价 1# -1.4 9322 9248.94 -30 9219 2#