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物业管理基本制度与政策 主讲人：漳州市物业管理站 陈志林 《物业管理基本制度与政策》（课件） 可登陆“漳州市物业管理信息网”的 【通知与公示栏】直接下载 第一章 物业管理概述 第一节 物业管理的概念 1.什么是物业 物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其相关的设备设施。比如：住宅小区、办公楼（写字楼）、商场（店面）、工厂等。 2.什么是物业管理 根据《物业管理条例》第2条的规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护物业管理区域内的环境卫生和秩序的活动。 备注：物业管理活动应当遵循市场原则，非市场性的房屋管理都不属于物业管理，比如：由机关单位自行管理的房改房或集体宿舍、直管公房等等，这些属于行政管房的性质，不是一种市场关系，所以不属于物业管理，不适用物业管理的相关法规政策。 3.关于物业管理定义的理解 ①物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活动。 解读：业主有权自主选择适合自己的方式来管理自己的物业，国家不强制要求业主必须选择物业服务企业来实施物业管理。根据《物权法》第81条的规定“业主可自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他人管理。”实际情况中，主要有三种方式：其一业主自己管理（业主自治）；其二业主将保洁、绿化等单项业务外包给专业公司进行管理；其三物业管理（最常见的方式）。 ②物业管理活动的基础是物业服务合同 因为物业管理是一项市场行为，通过合同的约定而产生，物业服务合同确立了业主和物业服务企业之间被服务者与服务者的关系，双方是平等的民事法律关系。 ③物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。 简而言之，就是物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的维修养护、运行管理，以及保安、保洁、绿化管理等服务。 4.物业管理的特征 按行业部门划分，物业管理是第三产业，属于不生产物质产品的行业，即服务业。 相关链接：第一产业是指农、林、牧、渔业等行业。 第二产业是指采矿业，制造业等行业。 具有三大特征：社会化、专业化、市场化。市场化是物业管理的最主要的特点。 物业管理社会化的基本含义 一是物业的所有权人（业主）要到社会上去选聘物业服务企业。 二是物业服务企业要到社会上寻找可以代管的物业。 备注：简而言之，就是业主和物业服务企业在社会上进行双向选择。 物业管理专业化的要求 具体要求：物业服务企业有专业的人员配备、专门的组织机构、专门的管理工具设备；科学规范的管理措施与工作流程；运用现代管理科学和先进的维修养护技术进行管理。 同时，物业服务企业必须具备一定的资质等级，物业从业人员具备一定的职业资格。 物业管理市场化的基本含义 所谓市场化就是通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为。 市场化是物业管理的最主要特点，物业管理的属性是经营，提供的是等价有偿的劳务服务。 其中，双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。 第二节 我国物业管理的产生与发展 （摘 要） 1. 物业管理的起源 物业管理起源于19世纪60年代的英国 1981年3月10日深圳市物业管理公司挂牌成立，标志着我国物业管理的产生。（中国第一家物业服务企业） 1993年深圳市人大颁布了全国第一部物业管理地方性法规——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。 1994年，在认真总结深圳和广州经验的基础上，建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，把物业管理正式纳入法律轨道，确立了物业管理基本制度。 1999年，建设部颁布了《全国物业管理从业人员岗位证书管理办法》，确立了物业从业人员持证上岗的制度。 2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用。? 2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期 ，具有里程碑的标志性意义。 2.物业管理在社会经济中的地位与作用 (一)实施物业管理有利促进经济增长 (二)实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 (三)实施物业管理有利于增加就业 备注：物业管理行业属于典型的劳动密集型产业，物业管理可吸纳大量的失业人员、退役军人、农村剩余劳动力。(据统计，每增加1万平方米的物业管理面积，可以增加5—8人就业) (四)实施物业管理有利于维护社区稳定 备注：物业管理与社区建设密切相关，在日常