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《物业设备设施工程管理》 一、设备管理的形成与发展 三、物业设备设施管理 1、管理目的 2、管理内容和措施 3、设备操作规程制定与完善 4、建立设备台帐 5、设备运行保养技术管理 a.例行保养 b.一级保养 c.二级保养 1、事后维修阶段 特点：坏了再修，不坏不修。 缺乏修理前准备，修理停歇时间较长。 修理无计划，常常打乱正常运行，影响业主生活。 2、预防维修阶段 特点：· 根据零件磨损规律和检查结果，在设备发生故?障之前有计划地进行修理。 由于修理的计划性，便于做好修理前准备工作，使设备修理停歇时间大为缩短。 3、设备综合管理阶段 基本思想： 设备的制造与使用相结合、修理改造与更新相结合、技术管理与经济管理相结合、专业管理与群众管理相结合，以及预防为主、维修保养与计划检修并重等。 二、物业设备设施概述 物业设备设施所涵概内容： 给排水、供配电、暖通、消防、交通设施、然气供应、建筑本体和通信网络、卫星、有线电视、安全防范系统和楼宇自动化控制及智能化集成等。 三、物业设备设施管理： 1、管理目的： 满足人们生活基本需求，为业主提供更舒适，更安全的物业保证。 为业主提供良好的生活环境做有利保障。 是实现物业设备高效率发挥使用功能，。 是提高设备，设施性能与完好率，延长设备寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。 2、管理内容和措施： * 设备操作规程制定与完善 a. 首先按照设备使用管理制度规定的原则,正确划分设备台数,并按照设备在物业运行中的地位、结构复杂程度以及使用、维护难度,将设备划分为:重要设备、主要设备、一般设备三个级别,以便于规程的编制和设备的分级管理. 设备操作规程制定应包括的内容 a. 设备技术性能和允许的极限参数,如最大负荷、压力、温度、电压、电流等; b. 设备交接使用的规定,两班或三班连续运转的设备,岗位人员交接班时必须对设备运行状况进行交接,内容包括:设备运转的异常情况,原有缺陷变化,运行参数的变化,故障及处理情况等; * 建立设备台帐： 目的：有利于维修计划的制定；便于启动维修基金，作为更换设备的依据。 要求：所有运行设备都要统计登帐；维修调换部件也应例入台帐。 设备登记内容：制造单位、制造日期、安装单位、名称、型号、价格、技术参数、安装地点、使用起始日期、运行情况等。 * 建立设备台帐： 登记内容的细化：易损部件的运行时间，重要零配件技术要求、规格、型号，供应商。非标产品的零配件加工供应商；修理后技术参数的一致性和变化情况。 建立设备、设施、装潢、专修等维修保养情况档案。 *设备运行保养技术管理 # 制定设备的“三级保养制”即例行保养，一级保养和二级保养进行设备保养。 ·例行保养：穿插在平时的巡回检查，日常维护中； 建立设备巡检标准和建立健全巡检保证体系。 * 设备运行经济管理： 物业设备的经济运行管理指在物业设备安全，正常运行的前提下，通过有效切实可行的合理的措施，减低设备的消耗，操作费用，维护保养费用以及检查维修等方面的费用，即寻求最少的投资的最大的经济效益的方法。 *、设备维修管理 ·按服务公约要求，在规定时间内迅速到岗进行维修；正确判断故障，及时维修完毕。 ·认真填写维修记录，重大故障维修应在台账中记录。如有特殊情况，及时向主管报告，保证信息畅通。 *、更新改造管理。 在整个工程改造和新建项目的全过程中，一般都有六个方面的工作。 项目管理工作 指改造和建设项目从酝酿提出到例入计划、开工建设以前所进行的管理工作。提出的方案需技术上先进，经济上合理，投资效益显著。 四、工程维修计划的制定 首先要不断了解、掌握、熟悉所在物业涉及工程范围情况及业主的需求情况，并通过持续不断的计划、组织、安排、协调和控制，确保工作顺畅、高效的进行，以达到预期管理目标， 五、工程部在物业管理中的作用 工程部是物业公司的后台保障部门、在整个物业管理中起着极其重要的作用。 首先，工程部应确保物业所有设备、设施在任何时刻处于良好的运行状态，以保证物业的正常运转和对客服务。 工作制度的建立 工程维修工职责；工程维修安全操作规定；设备设施管理总则；应急措施；维修工管理制度； 水泵房巡视制度；配电房管理制度；机电设备巡检制度；维修服务规程；水泵喷淋泵维护规程； 排水维护规程；低压配电维护规程；配电箱维护规程；公共广播系统维护规程；卫星、公用天线维护规程；监控系统维护保养规程；消防设备保养规程；：公共设施维护保养规程； 高建华