第三章房地产交易流程及合同.pptVIP

3.4 房地产抵押流程与合同 3.4.1房屋抵押的基本流程 房地产抵押： 指债务人或第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋和房屋期权作为债权担保的法律行为。 房地产抵押可以分： 土地使用权抵押 建设工程抵押 预购商品房期权抵押 现房抵押四种类型 3.4.1.1　土地使用权抵押流程 土地使用权抵押的一般流程为： 1、债务合同（主合同）依法成立，为履行债务合同，抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保。 2、抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同（从合同），将依法取得的土地使用权设定抵押。 3、将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到登记机关办理抵押登记。 4、领取房地产的他项权利证明及经注记的权属证书。 5、债务履行完毕，抵押双方向登记机关申请办理抵押注销手续。 3.4.1.2　建设工程抵押流程 建设工程抵押的一般流程是： 1、债务合同成立，抵押人提供其合法拥有的在建房屋及土地使用权作担保。这还需要抵押人符合以下条件： 2、签订抵押合同，将在建房屋及相应的土地使用权抵押，当债务不能履行时，抵押权人有权依法处理抵押物。 3、持债务合同，抵押合同及房地产权利证书，建设工程规划许可证等有关资料到登记机关办理抵押登记。 4、抵押权人保管他项权利证明，房地产权利人领取经注记的建设工程规划许可证； 5、债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书，经注记的土地使用权证，建设工程规划许可证到房地产登记机构办理注销抵押手续。 3.4.1.3　预购商品房期权抵押流程 预购商品房期权的基本流程是： 1、商品房预购人与商品房开发经营企业签订商品房预购合同，并交付部分房价款； 2、持商品房预售合同到房地产登记机关登记备案。 3、抵押权人与抵押人签订抵押合同。 4、，抵押双方持抵押合同及经房地产登记机构登记备案的预售合同，到房地产登记机关办理抵押登记。 5、抵押权人保管他项权利证明，房地产权利人领取已注记的预售合同。 6、债务履行完毕或贷款已清偿，抵押双方持注销抵押申请书，他项权利证明及已注记的预售合同到房地产登记机关办理注销抵押登记手续。 3.4.1.4　现房抵押流程 第一步，债务合同成立。债务人或第三人将自己依法拥有的房地产作担保。 第二步，签订抵押合同。 第三步，抵押双方持抵押合同，权利证书到登记机构办理抵押登记手续。如贷款购买商品房的，可在申请办理交易登记的同时申请办理抵押登记手续。 第四步，抵押权人保管房地产他项权利证明，抵押人保管已注记的房地产权利证书； 第五步，债务履行完毕，抵押双方持注销抵押申请书、他权利证书及已注记的权利证书到房地产登记机关办理注销手续。 3.4.2　房屋抵押合同 3.4.2.1房地产抵押合同的特征 1．房地产抵押合同是从合同。 2．房地产抵押合同所设立的抵押权与其担保的债权同时存在； 3．房地产抵押合同所设立的抵押权是一种他物权； 4．房地产抵押合同生效后，抵押权人对抵押物不享有占有、使用、受益权； 5．房地产抵押合同生效后，对抵押物具有限制性； 6．抵押权人处分抵押物须按法律规定的程序进行。 3.4.2.2　房地产抵押合同的内容 1．抵押人和抵押权人姓名或名称、住所； 2．抵押物的坐落、用途、面积、价值、四至范围； 3．被担保的主债权的种类、数额； 4．债务人履行债务的期限； 5．抵押担保的债权范围； 6．抵押当事人约定的其他事项。 3.4.2.3　房地产抵押合同的成立 房地产抵押合同签订后，应当向房地产登记机关办理抵押登记 抵押合同自登记之日起生效，而不是自抵押合同签订之日起生效 3.5 　实训项目与练习 3.5.1房屋预购合同的签订 3.5.1.1合同签订前的审查 3.5.1.2商品房认购书或意向书的签订 3.5.1.3合同的签订 3.5.2　 实训练习 房屋租赁合同的签订 第三章 房地产交易流程与合同 3.1 　案例导入 3.2 　房地产转让流程与合同 3.3 　房地产租赁和抵押流程与合同 3.4 　房地产抵押流程与合同 3.5 　实训项目与练习 3.1 案例导入 案例1-1 以非正规手续购买房屋之后 【思考与讨论】 案例1-2 卖房合同刚签好，房屋卖方就反悔 【思考与讨论】 1 ．合同无效应返还全部定金 案情简介： 2001 年 6 月 21 日，朱向阳的父亲由陈荆松做为中介方，以朱向阳的名义与王慧海签订了一份房地产经纪合同，购买位于沈阳市某区的商品房一套，朱向阳的父亲并按合同约定交付给王慧海定金 20000 元。合同签订后，朱向阳发现该合同上卖方（房主）写的是邱木真，而在卖方（房主）上面签名的却是王慧海，经到沈阳市房产局咨询和核实后，朱向阳找到王慧海，要求退还定金 20000 元。得知该房屋系刘菁珊购买的邱木真的，但尚未办理产权过户手续。朱向阳的父亲所交的