地块价值判断和拿地实操技能培训教材(PPT 55页).ppt

地块价值判断和拿地实操技能; 如果一个房地产项目成功开发的标准分是100分的话，精准的投资管理工作在开发全流程工作中的占比至少是70分。 ;一、宏观经济分析与预测;2016年中国楼市经历了惊心动魄、跌宕起伏的过程。;2016年9月30日北上广深限购限贷政策;库存明显消化，二线城市库存消化快于一线城市价格开始同比上升，一线城市涨幅比二线城市明显;二三线城市限购限贷和限售政策（2017年4月）;2016年房地产市场特征;近年来政策导向和调控路径;房价持续上涨的四大根本性因素;█2005年房价下跌：流动性过剩，土地和信贷的急刹车 ----主动 █2008年房价下跌：全球金融危机 ----被动 █2011年房价下跌：欧美量化宽松，我国限购限贷限价 ----主动 █2014年房价下跌：QE退出，三限解除，去库存 ----被动 █2016年房价先涨后跌：美元加息暂缓，重启限购限贷 ----主动 █2017年房价（？）：美元加息开始，强调房屋使用属性 ----主动？被动？;二、地块投资的开发策略和开发模式;1、从投资回收速度看：长线模式和短线模式 2、从产品类别看：单一产品模式和组合产品模式 3、从单一规模来看：大盘模式和精品模式； 4、从地区分布看：区域模式和跨区模式 5、从经营主旨来看：品牌模式和赢利模式、生存模式和成长模式 6、从商业类别来看，有产业地产、城市运营开发模式、特色小镇开发模式、旅游地产开发模式、养老产业开发模式。 █课程讨论：我们企业的开发策略是什么，我们偏好的投资模式是什么？有什么优缺点 ;产业地产开发模式;城市运营开发模式;特色小镇开发模式;特色小镇开发模式;特色小镇开发模式;三、市场分析和地块评估;房地产市场分析的步骤;房地产市场分析的方法;区域经济环境分析 1、总量指标：GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数等 2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构 3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费???出水平 4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 区域房地产市场分析 1、投资：开发投资额 2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金 3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量 4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量 5、房地产景气指数、价格指数;对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。 法律特性：土地使用权年限、规划条件、建筑标准…… 经济特性：价格、付款方式…… 自然特性：地块面积、形状、高度、景观、区位…… 关联性：通达性、可视性;市场分析和地块评估;四、地块投资的决策核心：产品规划;产品规划应该实现土地利用的最大利益化;强排方案案例分析;产品配置一览表（方案一）;产品配置一览表（方案二）;五、地块投资的决策依据：财务分析;地块投资的决策依据：财务分析;项目进度计划横道图;项目现金流程表;投资管理标准化模板;六、土地市场;三、出让方式的适用范围;四、招标、拍卖、挂牌的异同;七、房地产企业的拿地方式; 招拍挂介绍 土地转让介绍 股权转让介绍 合作经营介绍 土地合作（企业与企业、政府与企业） 一、二级联动 概念地产（旅游、公园、酒店、商业等配开发用地） 委托代建介绍 ; 1）大连万达的模式 2）万科的模式 3）绿地的模式 4.）企业勾地技巧、门槛条件设置 █实战操练：什么是我们企业拿地条件的最佳方式？ ;勾地概念;八、各种拿地模式的风险;一手地拿地风险与防范;一手地拿地风险与防范;一手地拿地风险与防范;二手地拿地风险及防范;二手地拿地风险及防范;二手地拿地风险及防范;九、投资体系组织机构建立与培养;国内标杆房地产的投资管理类型;与投资关联的上下游部门的沟通;（1）起步阶段，老板负责对外拿地和拓展。 （2）发展阶段，从工程、营销部门，发现具备对外拓展和项目协调能力的人才，调入发展部任职。 （3）成长阶段，按老员工带新员工的原则，遴选优秀的研究生作为发展部人才，进入发展部磨练。;如何提升企业的“拿地能力”;绿地集团集团总部产品总监，事业部总监，项目总经理; 天阙科技发展CEO 沿海地产华东区副总经理;、项目总经理； 上海社科院房地产研究中心投资部主任; 上海同济大学房地产学院讲师 上海经济学会会员