某商业地产招商执行方案（PPT 77页).ppt

根据项目定位报告中的初步销售均价为6800元/㎡， 按照6%的投资回报率计算，则标准租金为： 6800元/㎡(销售单价)×6%（回报率）÷12月 = 34元/㎡/月 每套商铺年租金为： 34元/㎡/月×70 ㎡ ×12月 = 28560元/套/年 方案一：租金反推法 租赁政策 业态分类 业态 业种 工业五金 阀门、管道、弹簧、仪器仪表、液压泵、各类标准件、紧固件、金属丝网、刃具、磨具磨料、起重设备等 五金工具 电动工具、气动工具、手动工具、园艺工具、土木工具、工量具、衡器具等 机电机械 水泵、电焊机、切割器材、电动机、各类机械、机床及配件、空压机、物流设备等 日用五金 餐厨具、水龙头、水暖、管材、不锈钢制品、铁艺等 电子电工 电线电缆、开关、电工器材、照明配件、绝缘材料、五金辅料等 服务配套 银行/便利店/烟酒茶/药店/干洗店/美发/水果店 餐饮区 城市快餐/本地餐饮/风味小吃/地方特色菜系 备注：各业态中的业种分类只针对洛阳市场归类 业态规划 项目部分价值点 形象主力店 形 象 主 力 店 由西至东沿310国道是郑洛工业走廊，铺位展示面较佳，此面作为项目对外的主要窗口，所以商家进驻条件是店面形象较好、租赁面较大的品牌主力店，能更好的提升项目整体形象。衡山路沿街商铺价值点最高，因此也做为形象主力店。 业态规划 项目部分价值点 次 主 力 店 形象小店 形象小店 次 主 力 店 项目一、二期之间20米宽的中轴线与18米宽的工业博览文化景观大道均属于项目交易区主干道，为了更好的提升内部商业价值，干道两侧均以各业态形象小店为主，更能吸引人气。 业态规划 项目部分价值点 项目一期由北至南两条16米宽的次干道，主要承担采购动线功能，快速完成多种业态商品采集，极大缩短采购时间，整个交易过程便利快捷。 快速采购通道 快速采购通道 业态规划 业态规划小结 沿街主力品牌店提升项目形象及档次，内街区业态以吸引客流为目的，区块之间的业态互补、错位经营满足广泛消费人群需求，可以带动场内氛围，整体市场业态严格分区规划，互补共融，体现一个现代化的五金专业市场。 业态规划 业态规划 招商策略 招商执行 租赁政策 招商管理 行业信息 招商策略 主力点招商先行、销售紧跟，销售先于招商开盘，之后销售招商互动 本项目起点在于招商，重点在销售。招商工作的执行直接关系到项目的销 售和未来的发展。商业价值提升关键在于引进的商家是否有足够的号召力 和吸引力。 一切招商工作以销售为中心进行，销售先于招商进行开盘，同时通过在招商 过程中把握一部分投资自营客户，最终实现项目的销售目标。 招商与销售的全面互动的主要目的是通过知名品牌商家的招商成功带动销 售，将商铺推向市场，实现合理利润最大化。 招商策略 主力店和大户招商提前确定，散户随后跟进 主力店和大户的提前确定，是为了更好的保证招商工作更好的开展以及今 后项目的经营能力，同时，有效提升项目整体的形象和商业价值。 品牌主力店的确定可增加项目卖点推广；销售价格与租金价格也提供上升空 间；同时吸引更多投资客户的同时也能增强其投资信心。 招商策略 立足长远经营，给予市场信心 尽早成立洛阳五洲国际商业运营管理公司，体现开发商立足长远经营的决 心，以高起点赢得经营户和投资者的信任，此外，五洲国际集团专业、优 质的市场管理和服务对项目日后的运营管理起到很好的支持作用。 招商策略 对洛阳五金商户的招商，我们还是要借助外地商户的力量，尤其是主力品牌 商户，形成对本地商家的挤压，造成紧张的氛围。其次，紫金城、西工区沿 街、洛阳五金机电市场商户作为我们招商工作的重点首选目标，不断制造洛 阳地区商户之间的挤压，形成逼定效果。 造成本地、外地商户互相施压 本地老市场招商策略 洛阳本地现存五金机电市场有四个，分别是关林市场、福拉多市场、紫金城、健康路五金市场。招商的重点是关林市场和紫金城；难点是关林市场，“买东西，到关林”的思想已经在洛阳人的观念里根深蒂固。所以我们要先撬动其他三个小型市场，特别是紫金城，借助政府的引导最大限度的吸纳商户；对于福拉多我们的主要宣传点是优惠的租金、配套、政府规划和市场运作；健康路老市场我们就着力宣传拆迁在即、政府规划、市场规模和龙头商户已经进驻等信息分别对待。对于关林市场，我们要充分依托接待点的便利性，业务员长期性的跟踪，配合整体推广，充分利用龙头商户的带头作用和外地商家的挤压作用，逐步改变商家的观念。 招商策略 招商手法----主动出击 这是招商比较常用的策略之一。在立足洛阳本地市场的同时，招商范围将扩 大到河南省，乃至浙江、江苏、广州、河北、福建、山东等省份，将一些具 备市场知名度和号召力的品牌商家进行邀请并进行一对一洽谈，加强前期双 方了解和沟通，全面掌握、收集重点目标