世联大连普兰店热电厂项目单项研究专题研究规划建议.pdf

谨呈：大连亿诚房地产开发有限公司 普兰店热电厂项目单项研究 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 报告大纲： 第第一次沟通回顾次沟通回顾 结论回顾 第二次沟通回顾 规划建议 景观建议专题 户型建议专题 建筑风格建议 从三个维度进行对整盘的思考从三个维度进行对整盘的思考 本案的销售过程将经历普湾新区的建设期和快速发展期本案的销售过程将经历普湾新区的建设期和快速发展期，竞争环境和客户结构会伴随着竞争环境和客户结构会伴随着 区域的发展而逐渐改变。 未来多层稀缺，70-90㎡产品存在较大机会，伴随区域的不断发展，我们将会直面一 线开发商带来的竞争压力。 初期仍然以本地客户为主初期仍然以本地客户为主，产业人口和外地客户比重将逐年增加产业人口和外地客户比重将逐年增加。 未来竞争激烈未来竞争激烈，存在较大不确定性存在较大不确定性，大盘快销大盘快销应成为本案的核心操盘思路应成为本案的核心操盘思路。 报告大纲： 第一次沟通回顾 结论回顾 第二次沟通回顾 建筑风格建议 户型建议专题 景观建议专题 再次确定再次确定 “大大盘快销快销”的核的核心操操盘思路思路，大大盘价值的落价值的落地是是此次沟首要解决次沟首要解决 的问题。 将商业体量控制在将商业体量控制在6万㎡左右左右，启动期以基础生启动期以基础生活配套为主套为主，同时建时建议增加教育增加教育配套套 建议对原方案进行调整建议对原方案进行调整，增加洋房产品比例增加洋房产品比例，A/BA/B地块容积率调整为地块容积率调整为33.00以上以上。 已已价格可承受下的生活品质提升为原则价格可承受下的生活品质提升为原则，，建立本案的价值体系建立本案的价值体系 小结小结：：在明确整个项目的基本发展方向后在明确整个项目的基本发展方向后，，如何如何建立价值体系建立价值体系，，实现对周边项实现对周边项 目的“点式突破、超越引领”，将成为我们今后的研究重点。 第 区 域 客 户 竞 争 一 客户量的稳定，但是供供应有限。 当前以地块周边项目为主要竞争。 本案将经历普湾新区的建设期和快本案将经历普湾新区的建设期和快 次次 本地客户是我们首期的主要客户， 竞争策略：点式突破，超越引领 速发展期。 沟 对价格较敏感。 未来将面临整个普湾新区的竞争。 产业将在2013-2014年后逐渐成熟 通 未来将过渡为产业人口和投资客户。 竞争策略：成本控制+精细化管理+市场美誉度 未来竞争环境并不确定，确定大盘快销的核心操盘思路 第第 配套开发策