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建筑业“营改增”业主税金补偿谈判要点操作指引 ——中建一局老项目谈判篇 为实现建筑业 “营改增”平稳过渡，避免税改过渡期间的涉税风险，建筑企 业需要了解《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 （财税[2016]36 号）以及相关规定，分析对老项目各类型业主的影响，根据业 主类型制定不同的谈判策略，有效的指导项目部有关人员开展谈判及确认工作。 一、 过渡政策 （一）建筑企业 1. 计税方法及税率、征收率 一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法 计税，征收率为3%，也可以选择一般计税方法，税率为11%，计税方法一经选择， 36 个月内不允许改变。 2. 老项目划分标准 建筑工程老项目，是指：  《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016 年4 月30 日前的 建筑工程项目；  未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期 2016 年4 月30 日前的建筑工程项目。 3. 开具发票类型  选择简易计税方法的老项目，可开具3%征收率的增值税专用发票；  选择一般计税方法的老项目，可开具11%税率的增值税专用发票；  业主为一般纳税人和选择一般计税办法的房地产公司，取得上述专用发 票可以抵扣进项税。 4. 增值税缴纳方法 一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以 取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照 3%的征 收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地按 3%预缴税 款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 （二）房地产开发企业 1. 房地产开发企业一般纳税人销售房地产老项目可以选择适用简易计税方 法计税，征收率为5%。 2. 老项目划分标准：  房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016 年4 月30 日前的房地产项目。  《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施 工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016 年4 月30 日前 的建筑工程项目。 （三）不动产抵扣 增值税一般纳税人，2016 年 5 月 1 日后取得并在会计制度上按固定资产核 算的不动产或者2016 年5 月1 日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取 得之日起分2 年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为 40%。  取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵 债等各种形式取得不动产。  纳税人2016 年5 月 1 日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建 不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超 过50%的，其进项税可分两年抵扣。  房地产开发企业自行开发的房地产项目，其进项税额不适用上述分2 年 抵扣的规定。 二、明确谈判目的 （一）根据“中建一局老项目合同补偿金谈判模型”测算结果，选择老项目 是否适用简易计税办法，按 3%征收率缴税或直接适用一般计税方法；如果经过 测算选择简易计税方法而因业主原因导致我方无法适用简易计税方法，所增加的 税金，业主应予以补偿。 （二）为保证老项目营业税清理的顺利进行，应按照营业税的纳税义务时间， 向业主足额开具发票，避免国、地税征收尺度不同，造成重复纳税风险； 注：营业税纳税义务发生时间,为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者 销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。取得索 取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合 同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。 三、谈判工作流程 由于 《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 （财税[2016]36 号）对不同类型的业主影响不同，因此，在与业主谈判之前， 需要梳理业主信息，对业主划分不同类型，并按业主类型分别按不同的