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2017年承德市房地产业发展简况 ??? 2015年， “京津冀一体化”进入全面实施阶段。2017年，国家级重大战略规划京津冀协同发展进入提速阶段。京沈高铁即将开通，承德将进入环北京一小时交通圈。而承德市作为一座四线小城，在“京津冀一体化”体系中的定位是生态涵养区，京津冀一体化对承德有影响，浅述“京津冀一体化”下承德房地产业现状。 一、承德房地产主要运行情况 （一）房地产投资明显增长 2017年，房地产开发累计完成投资152.9亿元，同比上涨12.0%。自3月开始房地产投资累计增速均超过10%。?从投资构成来看：住宅开发完成投资109.5亿元，同比增长12.0%；商业营业用房开发完成投资27.4亿元，同比增长11.9%；办公楼及其他开发完成投资16.1亿元，同比增长11.97%。住宅投资占全部房地产业投资的71.6%。 （二）新开工面积扩大 房屋施工面积1527.4万平方米，同比上涨5.4%。其中：住宅施工面积1134.4万平方米，同比上涨2.2%，商业营业用房施工面积208.6万平方米，同比上涨10.2%，办公楼及其他施工面积184.5万平方米，同比上涨22.9%。 新开工面积420.0万平方米，同比上涨20.5%，其中，住宅新开工面积284.3万平方米，同比增长13.4%，占全部新开工面积的67.7%，商业营业用房新开工面积70.7万平方米，同比上涨33.5%，办公楼及其他新开工面积64.98万平方米，同比上涨44.97%。 （三）商品房销售增速放缓 商品房销售面积325.97万平方米，同比下降6.9%，其中：住宅销售面积272.0万平方米，同比下降1.9%。 销售额190.8亿元，同比增长12.0%，其中：住宅销售额154.7亿元，同比增长17.7%。 （四）待售面积同比下降 商品房待售面积122.5万平方米，比上年减少9.9万平方米，同比下降7.5%。其中：住宅待售面积53.5万平方米，比上年减少20.8万平方米，同比下降28.0%；商业营业用房待售面积30.9万平方米，比上年增加6.0万平方米，同比增长20.7%。 （五）企业资金充裕 2017年，房地产企业实际到位资金236.8亿元，同比上涨25.0%。其中：上年末结余资金39.8亿元，同比增长108.4%；本年资金到位196.99亿元，同比增长15.7%。 按资金来源看，国内贷款32.9亿元，同比增长48.2%；自筹资金90.1亿元，同比下降5.1%；定金及预收款43.5亿元，同比增长37.5%；个人按揭贷款20.9亿元，同比增长22.0%。 二、房地产市场运行特点及问题 （一）资本涌入加剧 相对于其他投资领域，房地产市场具有高预期回报率、回收周期短和低风险性等特征。一般情况下，资本系统都乐于向房地产商及购房者投放贷款，从而加强了房地产的融资能力。承德市房地产开发企业资金来源中，本年国内贷款（以银行信贷为主）29.6亿元，同比增长34%，占实际到位资金的12.5%。另外，除自有资金外的定金及预收款和个人按揭贷款均大幅上升，分别为43.5亿元和20.9亿元，增长37.5%和22.0%，占实际到位资金的18.4%和8.8%。房地产开发企业实际到位资金236.8亿元，同比上涨25.0%，大量资金涌入房地产企业。作为环北京限购圈中最晚限购的城市，大量炒房资金涌入承德房市，加大了房企的资金储备。 （二）房价高位运行 房地产具有较好的保值增值的功能，其投资属性在房价上涨中不断放大。据中国房地产协会发布数据显示，截止17年12月份承德市住宅平均价格为9258元/㎡，同比上涨38.3% [1]。房地产投资投机因素会产生大量的概念供给，通过炒作概念、夸大区位优势，导致房价大幅增长的局面。 承德作为环北京限购圈中最晚限购的城市，大量炒房资金涌入，抬高房价，当地居民被他人带动，跟风买房，致使承德房价在17年6月达到顶峰，承德市住宅平均价格为9819元/㎡，同比增长58.9%，此后一直保持高位运行。?由于地理位置、经济、教育等发展差异，市中心区和北京周边县区房价与其他县区差异较大。2017年双桥区、兴隆县和滦平县住宅均价分别为10525元/㎡、9043元/㎡、8925元/㎡，同比增长为50.4%、23.0%和52.8%，尤其是滦平巴克什营地区住宅价格每平方米在30000元以上。 房企资金充裕，实际到位资金是完成投资的1.55倍，基本不存在因资金压力下调房价的可能。并有“京津冀一体化”进程的推进，京沈高铁即将开通等利好因素，房价高位运行的态势一段期内不会发生改变。 （三）人口红利消退 房地产市场除了受经济、货币、政策等因素影响以外，与人口的变迁有着密切联系。人口规模及结构变化直接影响当前及未来的房地产市场发展态势。近年北京清除了大量城市违章建筑和产业外迁，目的就是减少流动人口。在这种情况下