城市土地价格的微观影响因素及其实证研究企业管理专业论文.docxVIP

浙江大学博士学位论文 浙江大学博士学位论文 摘要 摘要 城市是人类社会长期发展的结果，而城市土地是城市一切生产和经营活动不 可缺少的基本要素。在市场经济条件下，城市土地这一重要资源只有在市场机制 的作用下才能实现最佳配置，城市土地价格则是城市土地市场运行的中心环节。 因此，研究城市土地价格影响因素及其作用机制具有十分重要的意义。 由于城市土地的固定性和不可移动性，城市土地市场具有分割性和区域性的 特点。因此，随着区域的不同、土地用途的不同，城市土地价格影响因素有差异。 国外许多学者都用特征价格理论建立城市土地特征价格模型，用当地城市土地交 易数据实证研究城市土地价格影响因素及其作用机制。由于我国城市土地市场建 立时间不长，各种房地产交易数据库不健全，各种数据收集比较困难。因此，用 城市土地特征价格模型来定量分析城市土地价格影响因素及其作用机制的研究 成果还不多。随着我国社会主义市场经济体系的不断完善，城市土地市场的发展 和交易数据的积累为构建我国城市土地特征价格模型创造了条件。 本文在对国内外学者有关城市土地价格影响因素研究成果进行综述的基础 上，对城市土地价格影响因素进行分类。借鉴国内外学者的有关研究成果，结合 杭州和绍兴两市的实际情况，通过对杭州和绍兴有关部门的5I)多位专家和学者 访谈，用专家评分法选择了14个居住用地价格微观影响因素和13个商务用地价 格微观影响因素，并对这些微观影响因素进行量化研究。依照国外学者建立城市 土地特征价格模型的基本方法和一般程序，笔者通过问卷调查和现场调查的方 法，在杭州市建城区范围内，获得2000至2002年间的居住用地样本项目123个， 商务用地样本项目70个。在绍兴市建城区范围内，获得2000至2002年问的居 住用地样本项目100个，商务用地样本项目69个。然后，采用线性函数形式建 立了杭州和绍兴的居住用地特征价格模型和商务用地特征价格模型。在实证分析 的基础上，对影响城市土地价格的微观因素进行比较分析。论文的主要结论和创 新点集中在以下6个方面： (1)本文借鉴国内外学者的实证研究方法和经验，将城市土地价格影响因 素分为宏观因素和微观因素。认为微观因素是指在一定时间范围内，对城市土地 价格变化具有显著性、特殊性和个别性影响的因素，它决定城市宗地价格的高低。 宏观因素是对城市土地价格变化具有普遍性、一般性和共同性影响的因素，它决 定城市之间地价水平的差异及其变化。这种分类方法为我国城市土地特征价格模 型的构建打下良好的基础。 (2)借鉴国内外学者的有关研究成果，通过访谈和专家评分，确定了杭州 摘要 摘要 浙江大学博士学位论文 和绍兴两城市的14个居住用地价格微观影响因素，包括城市中心影响度、公共 交通因素、医院因素、大学因素、初中因素、小学因素、环境质量、到城市主干 道距离(杭州为到城市快速道路距离)、自然条件、土地交易方式、样本项目沿 街长度、容积率、建筑密度和绿化率。选择确定了杭州和绍兴两城市商务用地价 格的13个微观因素因素，包括城市中心影响度、公共交通因素、金融集中度、 城市基础设施、对外交通设施因素、环境质量、土地交易形式、自然条件、到城 市主干道距离(杭州为到城市快速道路距离)、样本项目沿街长度、容积率、建 筑密度和绿化率。这些城市土地价格微观影响因素的确定，为我国学者研究城市 土地特征价格模型提供了可借鉴的方法。 (3)根据特征价格理论，建立了杭州和绍兴两市的居住用地和商务用地特 征价格模型。杭州市居住用地特征价格模型实证研究结果表明，城市中心影响度、 公交站流量、到城市快速道路距离、环境质量、医院因素、大学因素、初中因素、 容积率和绿化率等因素对居住用地价格有显著影响。杭州市商务用地特征价格模 型实证研究结果显示，环境质量、土地交易形式、城市中心影响度、建筑密度和 到城市主干道路距离等因素对商务用地价格有显著影响。绍兴市居住用地特征价 格模型实证研究结果表明，环境质量、沿街长度、容积率、初中因素、医院因素 和公交线路数等因素对居住用地价格有显著影响。绍兴市商务用地特征价格模型 实证研究结果显示，环境质量、土地交易形式、城市中心影响度和建筑密度等因 素对商务用地价格有显著影响。本文用杭州和绍兴两市的房地产项目交易数据， 建立城市土地特征价格模型来定量研究城市土地价格微观影响因素，弥补了我国 在此领域中缺乏实证性研究的缺憾。 (4)对杭州和绍兴两个城市的居住用地特征价格模型比较分析发现，这两 个城市的居住用地特征价格模型中具有一些共同的微观影响因素，但具有显著影 响的微观因素并不完全相同。同时，相同的微观影响因素对于不同城市的居住用 地价格的影响有差异。 (5)比较杭州和绍兴两个城市的商务用地特征价格模型分析发现，这两个 城市的商务用地特征价格模型中具有一些共同的微