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美国房地产经纪人管理考察报告 　　2001年9月1日至14日，应美国21世纪不动产（Century 21 Real Estate　Corporation）邀请，建设部“房地产经纪人管理赴美考察团”一行8人，对美国的房地产经纪人管理制度进行了考察。代表团成员来自国家人事部、建设部、上海市国土资源和房屋管理局、青岛市国土资源和房屋管理局、杭州市房地产管理局。在美期间，我们访问了弗吉尼亚州房地产经纪人协会并参观了21不动产美国公司在几个主要城市的加盟店。考察内容主要是了解美国房地产经纪人管理的经验和具体做法，研究如何建立我国房地产经纪人员职业资格制度。现将考察情况报告如下： 　　一、美国的房地产经纪市场 　　目前美国房地产经纪人协会共有会员90万人，除了两个州以外，其余48个州都建立了严格的房地产经纪人执业牌照管理制度，没有执业牌照不从事房地产经纪业务。房地产经纪人牌照由各州颁发，不能在全国通用。房地产经纪人都受过良好的专业训练，经济收入处于美国社会的中上水平，房地产经纪行业是一个信誉良好的行业，具有较高的社会地位。 　　目前，美国房地产经纪市场运行主要由以下几个体系支撑： 　　1、房地产经纪人执业牌照管理制度。美国法律规定替人买卖房屋必须持有房地产经纪人牌照，律师、银行等法律规定可以替人买卖房屋的个人或机构除外，但一年内交易不能超过8宗。考察团主要任务是了解美国的房地产经纪人管理制度，在本报告的第二部分将详细介绍美国房地产经纪人执业牌照管理制度，因此在这里不作展开。 　　2、信息披露制度。为保护购房者的权益，美国法律规定了房地产交易中的信息披露制度。美国法律规定交易房屋所在社区3年内有性犯罪的、近期内社区死人的（特别是枪击致死的）、邻里有干扰情况的（如嗓音及不良习惯），诸如此类的信息在出售房屋时业主必须向买方披露，否则房屋出售后由此而引起的后果，房屋出售者应负责任。这一制度使得并不熟知房地产法律的房屋所有者不敢自己到市场上出售自己的房屋，而是委托给房地产专业人士——房地产经纪人。在美国房地产经纪人可以做房地产吞吐业务，但必须向委托方明示，同时一般要征得所在机构同意。 　　3、行业协会在行业管理中扮演重要角色。美国房地产经纪人协会分为全国房地产经纪人协会、州房地产经纪人协会和区域房地产经纪人协会三个层次。各层次房地产经纪人协会的性质属于行业自律组织，其权力来源于协会在行业内的影响，而非经法律或政府授权。其主要职责：一是在政治上，各层次的房地产经纪人协会要积极与政治家特别是各级议会沟通，保证法律法规的合理性，维护经纪人的正当权益。比如在弗吉尼亚州，每年涉及的房地产议案有300多个，弗吉尼亚州房地产经纪人协会就要告诉他们所支持的政治家应该投赞成票还是投反对票。这是房地产经纪人协会最重要的一项职责；二是在业务上，制定培训计划，开发培训教材，为会员提供培训教育，特别是与计算机、现代科技相关的课程。三是根据联邦法、州法律等制定具体的行业技术标准以及房地产经纪必须遵守的职业道德准则。房地产经纪人加入房地产经纪人协会采取自愿的原则，协会会员一年的会费约为400美元，全国房地产经纪人协会的会员可在“房地产经纪人”的右上角标注“?”标识，协会会员可以得到协会在技术和业务上的支持与服务。 　　4、信息完全披露与共享机制。在美国房地产经纪逐步形成了目前的独家代理制度，无论谁实现了房屋销售，签约经纪人都可获得相应的佣金，因此房地产经纪人可以将房源信息完全公开，这一机制从客观上促使房源信息在全国范围内得以共享。美国房源信息共享主要是通过多重房源上市服务系统（multiple listing service,简称MLS）来实现。各州都建立了MLS系统，房地产经纪人协会会员交纳相应的服务费后，可以凭会员个人密码进入该系统查询房源，并可凭个人电子密钥打开所有系统上提供房屋的密码锁，带领客户看房（美国房地产经纪人协会在MLS系统提供的房源上统一安装了电子密锁）。房源信息只要进入MLS系统，根据行规即默认别人在实现销售时签约房地产经纪人愿与其分佣金，比例一般是双方各取50%。 　　5、房地产经纪执业保护机制。在房地产经纪运作实践中，美国还形成了一套对行业从业者及机构的保护机制。主要包括：一是授信制度（credit report）,通过到产权保险公司查询房屋产权记录，来保障产权的合法性、真实性，产权出现问题由产权保险公司负责；二是房屋质量保证，房地产经纪人不对房屋质量进行保证，要求买方自己进行调查，一般来讲房地产经纪人会建议购房者委托专业的房屋鉴定机构来对房屋质量进行鉴定并出具报告，由专业房屋鉴定机构对房屋质量问题负责（房屋质量鉴定人员也是通过专业资格考试取得资格）；三是过失保险制度，房地产经纪机构一般通过过失保险来转移来自业务上的风险，该险种以一宗交