将文化进行到底——春江花月品牌升级策略.pdf

将文化进进行到底 春江花月品牌春江花月品牌牌升级策略牌升级策略 一期的得得与失 在政策不断，市场慌乱，人民民观望，项目混乱的2006年， 春江花月何以一一枝独秀？ 唯一性的文化魅力 本土石家庄人民不喜欢显富，但没有有人想被认为 “土”，高品位成为身 ，从某种意义上说，选择春江花花月就是选择 高品位。 桥西高端市场空白 桥西房产市场发展缓慢，供应项目极极少，具有代表性的缔景城有高价， 。 三、环境魅力 高教区良好的文化范围 民心河及其80米水岸公园 内部园林的细腻内部园林的细腻 春江水系的灵性春江水系的灵性 500余米原生林带 销售情情况回顾 成交户型分析 140平米以下的三居或者二居居成交率高。 本案之前，桥西高端项目稀缺缺，形成一批有购买力观望者 这些人构成了项目初期主要购购买人群。 户型总价低，实用性强。适合合年青群体、三口之家。 的户型在这方面明显能够满足足他们的需求与购买力。 未成交户型分析 一期尚未成交的户型皆为1160平米左右大户型。 就石家庄而言， 目前消费购购房的第一考虑因素仍然是价 格格。。针对一期主力客群定位针对一期主力客群定位位而言位而言, 总价在总价在7070万左右万左右，，以以 万20年按揭算，每个月还款款约3800元,这是相当大的还款 压力。 一期推广过程中,基本上未针针对我们的大户型进行推广, 而同期其它项目大户型销售售良好,可见我们的大户型未 完成销售受产品因素影响不不大。 推广平面回回顾 推广分析 少： 媒体亮相少，且多是事件广告告，认购、样板间、开放等 告知性广告告知性广告。。 薄： 形象单薄，广告推广中基本只只打了环境部分，还未来得及 深入，一期已近售磬，广告暂暂停。 窄： 受众群窄，项目周边人群居多多，自然路过或者听说。 断： 推广断档，会给予市场误导，，以为本案已全部售磬 春江江花月 在06年造就了一个地产产市场的神话。我们可 以说无论在产品设计还还是在推广定位上，我 们无疑是正确的，是是我们可以感骄傲的。 二期我们即将面面临的状况 宏观市场场的压力 本部分所引用数据均均来自政府相关机构 2005年以来商品房房住宅批准建筑面积 年份 批准建筑筑面积 （单位：万平方米） 164.05164.05 2006（1-8月） 262.77 2005年石家庄市商品住宅批准建建筑面积为164.05万平方米， 而2006年1-8月份急剧上升至26262.77万平方米，预计2006年 底至2007年，石家庄市场上的商商品住宅项目将形成集中放量 供应市场竞争激烈供应市场竞争激烈。。 而这部分集中放量的面积,基本本为受到国六影响而延迟上市 的项目. 历年商品房销售面积和销售额 年份 竣工面积(万㎡) 销销售面积 (万㎡) 销售金额( 2002 140 80.5 16.81 2003 143 102.1 21.52 219219 122122 27.1627.16 2005 234.7 180.11 53.08 2006 127.42 33.74 1-8）