某地产顾问有限公司项目前期策划报告(PPT 135页).ppt

天诚项目前期策划报告;气质天诚;实现项目 价值使命;项目概况;1-1 项目位置: CBD一级辐射区;由鸿福路、八达路、莞太大道、东莞大道围合形成，约50平方公里，将成为东莞市行政文化中心、金融商贸中心、科教研发中心、居住休闲中心。;1-2 项目四周：核心地段 交通便捷;本 案;新中心区东商圈 中华百货、超市、餐饮群等以第一国际大型复合业态形成的新型综合商圈，以及未来东莞大道待建物业商业。;1-3 项目现状：地块规则 地势平坦;SWOT分析;1-5 项目综合评价及价值挖掘;高价格; 项目高形象建立发展商品牌;发展方向研判;宏观市场：面临机遇;宏观市场：增长潜力和激烈竞争并存;微观市场：多元化发展;二级商务圈：商务氛围逐渐形成;二级商务圈：酒店需求旺盛;二级商务圈：住宅商业星罗棋布;基本面结论汇总;开发方向分析;开发模式;星彦战例1：天都世纪（定位：国际级酒店式公寓）;星彦战例2：东方华都（定位：城市假日酒店式公寓）;31平米单房（20%） 38-45平米一房（60%） 60-69平米两房（20%）;星彦战例3：趣园（定位：全城唯一全景观私人酒店）;户型设计： 52平米1房1厅(70%) 59平米1房1厅(10%) 65平米1房1厅(10%) 74平米1房1厅(10%);比较因子;市场普遍规律： 1）商务公寓比普通公寓实现价值高！ 2）酒店式公寓比商务公寓实现价值高！ 3）私人酒店比酒店式公寓实现价值高！ 原因分析：功能升级，对目标客群选择和客户对参照物的选取发生了变化，对价格承受力显著增强。;小户型的开发模式特征分析;项目比较认知：功能转换实现高价值;开发方向与项目目标的契合度;酒店式公寓;发展方向结论：;市场分析;东莞小户型溯源：“二、三产业发展的必然产物”;小户型元年：07年万套小户型入市; 从区域分布来看，今年的小户型产品大量涌现在南城CBD周边区域，东城其次，莞城也有少量小户型产品出现。从其他的城市发展看，凡是CBD商务发达及配套成熟的区域，其小户型产品的投资前景都是一路看旺。; 从目前东莞供应的小户型品种看，包括单体的小户型公寓和社区小户型产品，前者占小户型供应产品的绝大多数，后者的市场供应量属于偏少。;小户型投资方??;以传统与新兴商圈及商务区为主 由东城商圈、南城CBD商圈向周边过渡，形成片区式发展。 功能以舒适居家为主 除干道沿线以商务功能为主外，其他区域多以舒适实用型小户居 家为主。 营销诉求以情感为主 针对白领主力客户，营销以情感诉求为突破点,进行系列针对性事件营销形成市场热点,从而带动良好营销走势。;东莞小户型特征：向高品、商务使用及接待功能发展;东莞小户型发展趋势;4、品质拉升趋势：趋向品质化 除在产品设计上的飞跃，在社区、园林、会所配套、公共部分包装等方面使小户型的品质得到较大的提高，实现较高的享受品质。 5、推广趋势：品质与精神的融合 营销推广不仅从产品品质的角度进行诉求，而且从生活情感、生活方式角度去考虑；逐渐到利用文化来进行推广，通过一种共享的生活形态去吸引客户。;东莞小户型市场结论;市场项目;35平米单房 50平米一房一厅 65平米两房一厅;户型方正、功能齐全 南北通透、双阳台设计;市场项目——天诚康桥;市场项目——综艺曼哈顿;市场项目——尚书苑;市场项目——尚书苑;市场项目——金升国际公寓;市场项目——金升国际公寓;市场项目总结;项目增值建议;项目增值建议;定位增值;项目名称;公寓客户购买动机;项目名称;产品面积区间及比例;投资客户（主力）;自住客户（辅助）;商务客户（游离）;准客户访谈——“需求两房/过渡居家”;准客户访谈——“拥有自己的工作室”;准客户访谈——“看好房产投资的张生”;市场定位;形象定位;项目主推广语;产品增值;规划设计增值 建筑风格与立面;规划设计增值;规划设计增值——建筑风格与立面参考;天都世纪; 功能、形象、性价比将成为本项目的核心产品竞争力，在产品设计上应遵循： 　　1、为了控制总价，必须控制面积，但要保证基本的居住使用功能完整，保证主要空间相对舒适度，适宜的产品尺度和功能布局成为产品设计的基本要求； 　　 2、依靠多种创新手法增加产品赠送面积，提高户型实用率，提高性价比，成为本项目从竞争中脱颖而出的关键核心，同时也决定了价格提升的空间； 　　 3、赠送空间以及辅助空间要预先为客户考虑到功能，尽量预留功能改善的可能（如一房变两房），为客户通过简单改造就能增加租金收益或者提高居住舒适度。;室内空间及布局要求;落地凸窗，增加居住舒适度 ;花架搭板成阳台;功能间2.19米层高，全送面积;入户花园具有改造功能;一房户型参考;空调位变生活阳台 位于