商用房拆迁，租赁户合同到期未续签，成功索赔案.docxVIP

PAGE PAGE 1 合同订立原则 平等原则： 根据《中华人民共和国合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，平等原则是指地位平等的合同当事人，在充分协商达成一致意思表示的前提下订立合同的原则。这一原则包括三方面内容：①合同当事人的法律地位一律平等。不论所有制性质，也不问单位大小和经济实力的强弱，其地位都是平等的。②合同中的权利义务对等。当事人所取得财产、劳务或工作成果与其履行的义务大体相当；要求一方不得无偿占有另一方的财产，侵犯他人权益；要求禁止平调和无偿调拨。③合同当事人必须就合同条款充分协商，取得一致，合同才能成立。任何一方都不得凌驾于另一方之上，不得把自己的意志强加给另一方，更不得以强迫命令、胁迫等手段签订合同。 自愿原则： 根据《中华人民共和国合同法》第四条：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预”的规定，民事活动除法律强制性的规定外，由当事人自愿约定。包括：第一，订不订立合同自愿；第二，与谁订合同自愿，；第三，合同内容由当事人在不违法的情况下自愿约定；第四，当事人可以协议补充、变更有关内容；第五，双方也可以协议解除合同；第六，可以自由约定违约责任，在发生争议时，当事人可以自愿选择解决争议的方式。 公平原则： 根据《中华人民共和国合同法》第五条：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，公平原则要求合同双方当事人之间的权利义务要公平合理具体包括：第一，在订立合同时，要根据公平原则确定双方的权利和义务；第二，根据公平原则确定风险的合理分配；第三，根据公平原则确定违约责任。 诚实信用原则： 根据《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，诚实信用原则要求当事人在订立合同的全过程中，都要诚实，讲信用，不得有欺诈或其他违背诚实信用的行为。 商用房拆迁，租赁户合同到期未续签，成功索赔案 案情简介 路女士自2009年开始租赁北京通州区某国有单位的房屋，作为经营饭店使用，合同期限为一年，2010年合同到期后续签，2011年合同到期后，虽然一直使用该房屋到2014年，但未续签合同。国有单位一直不愿续签的原因是该房屋在2009年就列入了拆迁计划，为了在拆迁补偿过程中占据有利地位。2013年年底，该国有单位与拆迁公司达成拆迁协议，但拒绝向路女士支付拆迁补偿款。协商无果后，国有单位以房屋租赁合同纠纷为由将路女士起诉到北京市通州区人民法院，要求路女士搬离该房屋并支付租赁费用。路女士接到法院传票后，委托吴律师代理此案。接受委托后，吴律师详细研究此案，发现虽然未续签租赁合同，但该国有单位未对路女士继续使用该房屋提出过任何异议，并且一直进行着房屋管理工作，包括但不限于收取卫生费、税费、电费，要求路女士就防火、防煤气中毒做出承诺等。因此，路女士与该国有单位形成不定期租赁合同。不定期租赁合同是指“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。在合同履行过程中，租赁房屋遇拆迁，应就租赁户的损失进行拆迁补偿。因此，在吴律师的建议下，路女士提起反诉，要求该国有单位进行拆迁补偿。反诉立案后，吴律师向法院申请了调查令，到拆迁公司调取了该国有单位签订的《非住宅房屋项目拆迁补偿协议》及取得拆迁补偿的证据。庭审过程中，该国有单位的律师提出本案应适用《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，根据该条例，国有单位的土地及房屋属于划拨土地，现为收回，不存在拆迁补偿。吴律师当庭反驳：《非住宅房屋项目拆迁补偿协议》证实该国有单位已经取得拆迁补偿；无论是《拆迁管理办法》还是《征收条例》均规定承租人在拆迁过程中有权取得拆迁补偿，况且根据新法优于旧法、上位法优于下位法的原则，该条例并不适用。 办案思路及心得 拆迁征收案件中，承租人地位尴尬，取得拆迁补偿困难重重，遇到此种情况，一定聘请专业的房产纠纷律师维护自身权益。 裁判结果 最终法院判决，该国有单位向路女士支付拆迁补偿三十余万元。