如何做项目——项目各阶段流程及细节操控.ppt

* PART2 如何做项目——项目各阶段流程及细节操控 项目一般流程的框架（以某区域项目为例） 宏观背景研究 区域经济格局 产业发展趋势 城市发展战略 顺义发展动力 商业 住宅 其他可行物业 区域功能 交通条件 资源盘点 价值挖掘 开发条件 资源挖掘 机会分析 整体定位 价值定位 功能定位 产业定位 案例研究 模式借鉴 发展战略 形象定位 案例研究 模式借鉴 空间结构 道路交通 功能分区 景观系统 项目开发运营计划 开发时序 土地运营 通盘计划 启动项目 经济分析 形象档次 主题及功能 经营模式 客户定位 租售价格 规划设计建议 区域整体定位 各物业功能定位 风险判断 概念规划建议 规划及设计 建造及开发 营销及推广 运营及管理 物业市场调研 系统 + 适应 + 变通 项目操控的各个阶段 一、项目前期沟通与合同谈判阶段 二、项目执行的前期准备阶段 三、市场调研阶段 四、PPT报告框架构思及方向性研判阶段 五、报告各部分的解构及方案编制阶段 六、团队协同工作阶段 七、与业主沟通、跟进、反馈及调整等阶段 八、项目汇报及演讲阶段 九、项目协调及管理（全过程） 十、合同闭合及项目小结阶段 以从化项目为主例 予以简要分享 接下来 项目操作备忘1 —— 项目前期沟通与合同谈判阶段 一、前期公关及沟通： 1、不打无准备的仗：公关前，需要尽量摸清业主的底（公司发展，过往业绩、口碑、领导等） 2、先“大”得过业主，才能镇得住业主：外在、气势、专业，因为眼界广、不怕业主深 3、第一时间，适量地提出针对性建议，展示顾问价值，是迅速打开局面的关键 4、和业主的前期沟通，“察言观色，投其所好”是必要的公关手段 5、公关初期，尽量避免“跨2级对接”：老总-老板，总监-项目老总，经理-经理 6、避开“小鬼”，找到“阎王”：搞清楚“给哪个衙门烧香，给哪个菩萨烧香” 项目操作备忘1 —— 项目前期沟通与合同谈判阶段 二、合同谈判的基本原则： 1、在商言商——立场、形象、语气，均和公关有差异 2、趋利避害——要学会从合同条款里抠出钞票！ 体会差异：预付款-启动款-首期款，截止-截至，工作日-日历日等， 技术合同+商务合同 合同谈判的关键——合同额-支付方式（时间、比例）、责-权-利-索赔、合同追溯等 学会用合同术语，学会钻合同漏洞 能不写明的东西就尽量不要写（哪怕是地球人都知道的），不要自己把合同谈成了“卖身契”例如：如乙方工作汇报成果不能得到甲方通过认可，则乙方应继续在甲方认可的期限内完成所委托的工作直至甲方认可为止。如乙方工作成果最终不能获甲方认可，甲方有权拒付未付款项。 3、团队原则——以一个声音说话，用一个拳头打人 4、欲擒故纵原则——有时候，姿态高一点，放一放，吊一吊业主胃口，会受到较好的效果 5、共赢原则——要给业主还价的空间；合同工作内容要尽量预留空间； 项目操作备忘1 —— 项目前期沟通与合同谈判阶段（也谈建议书） 二、如何准备和编制项目建议书？ 1、与业主深入沟通，挖业主的真实需求，明确建议书要达到的关键目的（以北京顺义-青岛中韩小商品-开封建业-中山爱心基金会天津项目为对比），业主的软肋在哪里？如何第一时间抓住并集中火力攻击这些关键的点？ 2、形式、针对性等问题的处理（繁还是简？PPT还是word？等等） 3、要拉一个什么样的框架？要放什么？为什么要放？要通过这个来show什么？（从不同项目，不同沟通目的与不同效果来思考） 4、分工、进度控制+业主的中期持续沟通+即时调整 5、建议书，应该做到何种高度？何种深度？如何平衡虚实的关系？如何点到即止，又让业主能引发思考，对我们建立难忘的印象，产生合作的欲望 6、如何在建议书之外，来审视建议书？——不要沉醉于自己的报告世界里 7、如何美化？如何出彩？如何包装我们的报告，以及包装我们自己？ 8、建议书，是承接“市场及公关”和“项目组”的核心桥梁之一，绝非简单的Copy+Revise，如何承前启后，化关系为信任，化效果为效益，是非常值得思考的 项目操作备忘2 —— 项目执行的前期准备阶段 一、要系统，也要变通：市场调研前的统筹计划及资料采集，其模块性、完整性等要素，是非常重要的，要尽力、尽量地按照计划推进，但同时要注意到——计划往往赶不上变化，不必苛求计划的完美，要有灵活性和应变的变通性 二、想清楚“目的、问题、方