投资性房地产培训课件(ppt 147页).ppt

中级财务会计;一、投资性房地产概述 二、投资性房地产的确认与初始计量 三、投资性房地产的后续计量 四、投资性房地产的后续支出 五、投资性房地产与非投资性房地产的转换 六、投资性房地产的处置;一、投资性房地产的性质 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。 投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权； 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。; 二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。;二、投资性房地产的范围 ;;如：企业经营管理的饭店 1. 自用房地产 即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物（固定资产）和自用土地使用权（无形资产）。 ???;如：房地产开发企业准备出售的楼盘 2. 作为存货的房地产 通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。;【例题】下列项目中，属于投资性房地产的有（　）。 A.已出租的建筑物 B.已出租的土地使用权 C.持有并准备增值后转让的土地使用权 D.已出租的机器设备 E.持有并准备增值后转让的建筑物 【答案】ABC;提示：不属于投资性房地产的项目还包括： （1）准备出租但没有出租的土地使用权和建筑物； （2）以经营租赁方式租入后再转租的建筑物； （3）按照国家有关规定认定的闲置土地。 ;三、投资性房地产的后续计量模式 投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。;有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 同一个企业只能采用一种后续计量模式。;一、投资性房地产的确认条件 资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认： （1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。; 分类;二、投资性房地产的初始计量 投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。 投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出。;（一）外购的投资性房地产 成本： 购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。;采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时，;采用公允价值模式计量的企业， 应当在“投资性房地产”科目下设置两个明细科目 “成本” “公允价值变动”;并在外购投资性房地产时，;外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。 如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产， 直至对外出租时，再从固定资产转换为投资性房地产。;例:2010年6月,华联实业股份有限公司计划购入写字楼用于对外出租, 6月25日,华联公司与B公司签订了经营租赁合同,约定自写字楼购买日起,将写字楼出租给B公司使用,租赁期为5年. 8月31日,华联公司购入写字楼,实际支付购买价款和相关税费共计2400万, 根据合同,租赁开始日为9月1日. 请采用两种模式写出购买时的会计分录. ;成本模式: 借:投资性房地产 2400 贷:银行存款 2400 公允价值模式: 借:投资性房地产——成本 2400 贷:银行存款 2400 ;（二）自行建造的投资性房地产 成本： 由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等 建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期营业外支出，不计入建造成本。;;;开发产品;例：2011年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。 2011年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。;2011年12月5日，两栋厂房同时完工。 该块土地使用权的成本为9 000 000元； 两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售。 假设甲公司采用成本模式进行后续计量。 ;分析;借：固定资产——厂房 1200 ??? 投资性房地产——厂房 1200 ??贷：在建工程——厂房 2400??;土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产 = 900×（1200÷2400） ?= 450;借：投资性房地产——已出租土地使用权 450 ?贷：无形资产——土地使用权 （900÷2） 450;与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似;一、采用成本模式计量的投资性房