某项目写字楼产品建议方案(PPT 81页).pptVIP

【嘉悦中心】项目 写字楼loft产品建议 目 录 PART-1：各产品综合定位 PART-2：2#写字楼产品建议 PART-3：3#4#loft产品建议 PART-1：各产品综合定位 本案优劣势分析 1、项目优势总结： （1）本案地段前沿性很强，随着新客站、地铁的开通运营，未来的发展空间较大； （2）本案在建筑设计上较为新颖，外观昭示效果良好，具备打造地标的先决条件。 2、项目劣势总结： （1）本案的地理位置虽属城市中心区域，但不属于核心区域，商业、商务氛围不强； （2）本案的产品属于市场跟随型，并且体量有限，营销空间会有一定限制； （3）本案的目标客户群有限，商务产品的主要客户可能会呈现较强的区域性、集约性的特点。 市场定位：中端的项目，中高端的表现，综合素质领先的MINI城市综合体 本案特性小结 根据市场研究，本案的定位既不属于勒泰、NASA那样在中山路商业中心的综合体项目， 又不完全等同于像汇龙国际、乐橙商务那样在城市中心版图边缘的独立商务类项目， 特别的地段，加之特定的产品，决定了本案的特性，我们将本案定位总结如下： 产品定位：精装公寓LOFT+办公精品+MALL商业主题商业、商住、商务产品集合 通过产品的重新定位和组合，更加清晰地对位各种客群，也明确后期营销定位： 以写字楼（2#）为核心，提供主力办公产品；———客群定位中大企业办公 以loft（3#4#）为辅助，提供投资及办公辅助产品；——客群定位投资群体及中小企业办公 以公寓（1#）为补充，提供商住服务及投资产品；————客群定位公司职员居住及投资群体 以商业为配套，实现商业商务产品的联动。 调整后产品说明 　各产品主力户型分析 产品类型 主力户型（㎡） 平层公寓 40-50 写字楼 57、115、500、2000 loft 36-130 代表个案深度分析 个案特征汇总评判 本案户型调整建议 PART-2 ：2#写字楼产品建议 代表个案深度分析—在售项目选取 万达广场 海悦国际 NASA 壹江国际 汇龙国际 金源商务 本案 项目名称 所属区域 选样理由 NASA 桥东区 目前写字楼市场上的顶尖代表项目 海悦国际 桥西区 万达广场 裕华区 与本案同处槐安路， 产品有一定参考 金源商务 裕华区 汇龙国际 桥西区 本案周边的同类项目，属于潜在竞品 壹江国际 桥西区 代表个案深度分析—NASA 5A写字楼 规划及基本情况 写字楼总建面：2.38万㎡ 单层面积：1400㎡ 规划：7-24层5A精装写字楼 层高：4.1米 装修标准：精装，约3000元/㎡标准 工程进度：现房，正在做内装 代表个案深度分析—NASA 产品及户型研究 单层建筑面积在1435㎡ 户型面积： 173-275㎡之间 销售模式：整层销售，每层6个产权 260㎡ 173㎡ 205㎡ 275㎡ 266㎡ 255㎡ 代表个案深度分析—NASA 营销及客群 销售进度：目前正销售12—15层，整体销售率 在25%左右 目前均价：13800元/㎡ 成交情况：2011年12月开盘以来，已成交20余单 成交面积：5200多㎡ 成交均价：11000元/㎡ 其中，9层和15层已被大客户整层购买； 10层和11层为散户购买。 代表个案深度分析—NASA 营销及客群——实际需求购买面积分析 NASA写字楼实际购买面积需求（户数统计） 面积区间 1439㎡ （整层购买） 1010㎡ 469㎡ 255㎡ 173㎡ 合计 客户数量 1 1 1 2 2 7 NASA写字楼实际购买面积需求（面积比重统计） 面积区间 1439㎡ （整层购买） 1010㎡ 469㎡ 255㎡ 173㎡ 合计 累计销售（㎡） 1439 1010 469 510 346 3774 分析：从NASA写字楼目前成交的客户情况来看，173-255㎡的中等需求居多； 但整层购买和多半层1000㎡以上的购买占据了已销售面积的65% 代表个案深度分析—NASA 营销及客群 NASA成交客户付款方式 一次性 分期 贷款 合计 10 6 6 22 NASA成交客户职业分析 企业购买 个体 其他 合计 10 10 2 22 分析： 1、中大型个体商户和企业法人为项目主要购买群体； 2、付款方式选择方面，一次性客户占据半数，剩余的分期和贷款的选择平均； 3、置业目的方面，7成以上的客户选择自用办公，明确投资的客户不足两