市场调研和的方法与内容.ppt

房地产市场调研方法 | 网络调研 1 方法 a.网络调研 北京住建委网站（原北京市房地产交易管理网） 搜房、焦点等专业地产网站 借用 房地产市场调研方法 | 电话调研 1 方法 b.电话调研 是由调查人员通过电话向被调查者询问有关问题的一种方法，调查人员可以通过手工或计算机辅助调查系统来完成记录。 喂，您好！ 房地产市场调研方法 | 问卷调研 1 方法 c.问卷调研 就是调查人员根据事先设计好的结构式或半结构式问卷, 与被调查者面对面的访谈而获 得的资料的方法。问卷设计是否合理是面对面访谈能够能够的关键。 调研问卷 房地产市场调研方法 | 观察调研 1 方法 d.观察法 是调查者在现场对被调查者的情况直接观察记录，以取得市场信息的一种调研方法。 长阳半岛开盘 房地产市场调研方法 | 实地调研 1 方法 e.实地调研 在网络、电话等调研无法满足调研目的，收集资料不够及时准确时，就需要适时地进行实地调研来解决问题，取得第一手的资料和情报，使调研工作有效顺利地开展。所谓实地调研，就是指对第一手资料的调查活动。 明调？ 暗调！ 实地调研 | 工作流程 实地调研的工作流程： 确定调研目标 划定调研范围 实地调研 | 工作流程 | 安排 普宅项目：例 区域维度——同区域在售、待售项目 产品维度——周边区域、相同动线（高速、轨道交通）的同类产品 如何确定竞品项目和调研范围？ 高端项目/别墅项目：跳出板块寻找典型项目或类似项目 实地调研 | 工作流程 | 安排 Page * 龙山华府 金隅万科城 雍景台 沙河高教新城 高教新城 昌平县城板块 回龙观板块 首开智慧社 领秀慧谷 竞争项目选取原则 与本案产品类型类似或相近； 与本案存在区域位置竞争关系（京藏高速沿线）； 目前在售可参考典型项目。 以此找寻对本案从规划、产品、营销方面的威胁点，以便挖掘本案的竞争发力点。 本案 实地调研 | 工作流程 | 区域市场-竞品 确定调研目标 划定调研范围 预先收集资料 准备调研表格 网络： 配套、竞品基本信息 竞品网站： 竞品网站“拿来主义” 实地调研 | 工作流程 | 安排 表格只是工具，根据项目情况进行调整 实地调研 | 工作流程 | 安排 小组分工 相互支持 实地调研 | 工作流程 | 安排 明暗结合 结交朋友 实地调研 | 工作流程 | 安排 手绘区域图 实地调研 | 工作流程 | 安排 完全手绘 清晰明了 标明竞品、配套等各项调研成果 实地调研 | 工作流程 | 安排 手绘区域图 整理调研表 讨论（区域、项目） 实地调研 | 工作流程 | 安排 区域图 调研表（竞品户型图） 定期更新 实地调研 | 工作流程 | 安排 第四部分 房地产市场调研的方法及流程 1. 宏观经济数据收集 我们经常在报告中看到这样的图表 宏观经济数据 主要有哪些呢？ 宏观经济数据收集 报告中常用的宏观数据指标有： 范围 指标 全国 广义货币供应量（M2） 居民消费价格指数（CPI） 人民币汇率 新增贷款 国房景气指数 以及GDP、投资消费等指标 北京 地区生产总值（GDP） 全社会固定资产投资 全社会消费品零售总额 人均可支配收入 进出口 产业结构（第一、二、三产业） 其他地区 根据能够搜集到的数据进行酌情增减 宏观经济数据收集 渠道一：统计信息网、统计公报 宏观经济数据收集 渠道二：央行网站 宏观经济数据收集 GDP增速与房地产发展的关系 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP （美元） 800～3000 3000～4000 4000～8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展， 单纯数量型 快速发展， 以数量为主，数量与质量并重 平稳发展， 以质量为主，数量与质量并重 缓慢发展 综合发展型 人均GDP与房地产发展的关系 了解当地经济发展水平、房地产开发水平 城市概况 | 经济 郴州市宏观经济分析‖经济下滑明显 2015年郴州市GDP增幅8.5%，排名全省第11名，创10年来新低！ 但郴州GDP增速仍大于8%，说明郴州经济的发展仍能支撑房地产的高速发展， 但前景不容乐观。 2015年郴州经济增速下滑明显 房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系图 房地产市场预警预报指标体系 异常 基本正常 正常运行 基本正常 异常 房地产开发投资额增幅 -5% -5%~5% 5%~15% 15%~25% 25% 适度投资利于拉动经济增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求 房地产开发投资/