房地产开发的建设过程讲座.pdf

第七章房地产开发的建设过程  第一节建设工程施工的招标与投标  一、建设工程招标投标：包括两方面内容：一是由金 融机构、企业集团或非经营性项目的主管部门作为拟 建项目的发包者，或者以建设单位作为发标者，通过 招标方式选择工程或项目承包者。二是由建设单位、 企业集团、工程承包公司、施工单位等以投标者的身 份，按规定的投标程序和投标方式，承包工程或设计 任务  招标的起源 第一节建设工程施工的招标与投标  建设工程招标投标的分类 1．全过程招标投标  也称工程总承包招标投标，即从项日建议书开始， 备材料询价和采购、工程施工等，实行全部招标投标 有工程设计、设备采购、施工等总承包能力。  要求(1)可行性研究报告已通过；(2)建设资金已全部落 实；(3)单位造价、总造价已经主管部门审核；(4)工程 建设的地址和地界已明确。 第一节建设工程施工的招标与投标 材料、设备供应招标投标 也称货物采购的招标 投标。包括三种情况：  (1)单纯货物采购。这种方式居多．供货内容 明确. (2)工程项目货物的综合采购。除主体设 备的规格和数量明确之外，组成工程项目的装 置也由买方在招标文件中具体规划．同时要求 卖方承担不同设备和装置间连接材料和联络设 施的供货，有时还要卖方做现场试验工作。 (3) 对工程项目供货并进行安装。这种方式较少 见。 第一节建设工程施工的招标与投标 3 ．工程施工招标投标: 目的是在众多施工单位 中择优选择，使建设项目做到质量优  4 ．勘察设计招标投标: 设计招标的评价标准 和施工招标的标底不同，主要是评沽设计方案 的优劣．工艺技术水平和经济效益的好坏，设 计进度快慢，以及社会资信的好坏。设计·招标 可以一次性总招标，也可以分单项、分专业招 标，并且以设计任务书为依据。 第一节建设工程施工的招标与投标  (二)建设工程招标的方法  我国目前招标的方法主要有三种：  1．公开招标  招标单位通过报刊、电视、广播等途径公开发表招 标广告，吸引具备相应条件并愿意参加投标的单位参 与竞争。公开招标固然体现全面、公开、平等的竞争 原则、但招标工作复杂、开支费用大，应该视工作性 质有选择地采用  房地产项目招标公告之一，之二  案例：不花钱拿不到工程 第一节建设工程施工的招标与投标 2 ．邀请招标  这是一种非公开方式的招标。由开发商向有 承包能力的单位发出招标通知书或邀请函进行 招标的方式。一般可选择3一10家单位参加招 标。由于这种方式有针对性，招投标双方往往 相互了解、彼此信任，比公开招标大大节省人 力、物力、财力，所以目前被广泛采用。  第一节建设工程施工的招标与投标 3 ．协议招标  简称议标。适用于少数保密性很强的建设工 程，或者条件艰险、施工难度大、时间紧迫的 工程，由开发商直接邀请施工单位进行协商， 确定工程的造价和工期。这种招标比进请招标 的适用范围小，但参与议标的单位也不得少于2 家 第一节建设工程施工的招标与投标  (1)招标文件。开发商完成建设前期的淮备工作，编制 好招标文件，向有关部门提出招标申请。招标文件是 整个工程招标的核心，具有法律约束力。针对不同招 标方式，内容也有所侧重，通常应包括下述内容：1) 工程综合说明；2) 施工图样、设计资料、设计说明 书；3)工程主要实物量清单 4)工程的局部精度、装修 等级、特殊要求5)工程款项支付方式及主要合同条款 6)材料、设备供应方式，加工订货情况 7) 中标评定条 件；8)投标起止日期和开标日期、地点 第一节建设工程施工的招标与投标  (2)标底。根据总概算情况，在考虑到发包和承包双方 单位利益前提下，合理确定标底。值得提醒的是，在 开标前标底应严格保密，不得泄漏。  2 ．组织招标  招标单位首先对投标单位进行资格审查，认定其投 标资格．然后向被审查合格的单位发出正式邀请，分 发招标文件和全套施工图，并请投标单位踏勘现场 后，由招标单位主持召开投标单位、设计单位、经办 银行、主管部门参加的招标会议，发布招标要求