REITs信用评级方法.PDFVIP

REITs 信用评级方法 REITs 信用评级方法 大公国际资信评估有限公司 2017 年 REITs 信用评级方法 目录 引言 1 第一部分 本方法的理论依据 2 第二部分 本方法的分析结构 4 第三部分 产品环境分析 10 附件 14 REITs 信用评级方法 引言 大公 《REITs 信用评级方法》(简称“本方法”)是依据 《大 公信用评级原理》，用于评判在中国境内发行的房地产投资基金 信托偿债能力的一般性方法。 作为本方法受评对象的房地产投资基金信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs），是一种以发行信托受益凭证 的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营 管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券，其实质上 是内在包含信托关系的、主要投资于房地产相关权利和收益的共 同基金。REITs 主要以能够产生稳定租金不动产为基础资产，以 标的不动产租金收入为主要收入来源，并且每年将投资综合收益 按比例分配给投资依托产品。 受各种制度因素的影响，国内外 REITs 的评级方法有所差 异，国际三大评级机构对于权益型REITs 的评级方法均采用与评 价房地产公司一致的评级方法，在评价REITs 时主要考察以下四 个评级要素：流动性和融资能力；财务杠杆和资本结构；市场地 位和资产质量；现金流和盈利能力。通过衡量每一个评级要素， 结合定性与定量分析，并对各个评级要素设定二级指标得分和权 重，将二级指标得分乘以权重后加总，以此分数对应评级结果。 鉴于国内外REITs 的产品结构、投资期限、结构化分层等方 面存在较大差异，对于我国大陆发行的类REITs 产品的评级思路 将不再采用与评价房地产公司一致的方法，而是基于产品收益分 配方式以及本金退出方式，从定性及定量角度去考虑类REITs 产 品的评级方法。 1 REITs 信用评级方法 第一部分 本方法的理论依据 本方法以《大公信用评级原理》作为指导资产支持证券评级 方法的理论及方法论基础，并充分结合REITs 的独有特征。 一、以偿债能力为评级最终目标的逻辑体系。在REITs 的评 级方法中，对 《大公信用评级原理》的应用具体表现为以评价偿 债能力为目标、以用来分别测算总量偿付能力的信用质量测算模 型，以及期限偿付能力的现金流模型为核心，以产品环境、财富 创造能力、偿债来源及偿债能力四要素分析法为基础的逻辑体 系。 二、以偿债来源分析为重点。《大公信用评级原理》尤为重 视对偿债来源的分析：一方面表现为对各类影响偿债来源风险要 素特殊性的挖掘和分析；另一方面表现为各类偿债来源对债务不 同保障能力的精确计量。具体到REITs 中，以项目未来收益及物 业价值为评估重点，偿债来源的测算重点为各类风险造成基础资 产产生的实际可用偿债来源与名义偿债来源间的偏离程度，即未 来可能的损失水平。 三、信用工程学方法。本方法基于大公信用工程学方法体系， 采用了包括信用质量测算、现金流测试、仿真模拟测试等多种信 用工程技术，精细刻画了各风险因素变动可能带来的偿债来源变 化，以及对偿债能力安全趋势的影响，同时也实现了信用评级过 程的数字化，提高了信用等级确定、敏感性分析、评级跟踪和预 警等评级工作的可操作性和准确性。 四、定量测算与定性判断方法相结合。一方面，REITs 评级 的核心是对风险损失的度量；另一方面，风险度量离不开对基础 资产及交易结构的深度定性分析定量测算环节关键参数的取