某房地产项目结案总结整体定位、物业发展建议(ppt 82页).pptVIP

金地武汉京汉大道项目结案总结;整体定位;良好的区位认知和规划利好，便利的生活配套与交通条件是地块最大的先天优势;区域市场价格实现度高，为本案高价格的实现提供良好平台，但区域现有价格天花板仍低于本案价格突破线;小结——项目核心价值：城市高价值核心区;整体定位;核心问题的提出——仍停留在区域内竞争，价格无法实现突破;整体定位;市场机会的挖掘;在市场下降的大势下，我们对项目风险和价格实现的思考;从现有周边竞争项目来看，实现项目的高售价，必须突破区域内的竞争圈层;区域内的项目锁定汉口不同客户群，各有千秋，竞争激烈且难以实现高价;区域未来供应预判——城市核心区价值并不是绝对稀缺资源，不足以支撑项目高价格;集约型高层社区，中小紧凑户型为主，以刚性需求为目标客户的项目——“金色家园”;高价格物业 的发展模式;市场机会的挖掘;在区域内找不到答案，我们在整个武汉的城市豪宅市场中寻找机会;武汉城市豪宅：从占有资源到追求高尚生活方式综合价值的豪宅皆有;挖掘城市中心价值和塑造产品是项目可能的方向，但这些还不足以支撑项目的价格;市场机会的挖掘;武汉现有市场上的普通住宅和传统豪宅价值开发模式均难以支撑项目高价格，需要新的思路;我们探寻国内其他一二线城市，城市中心小规模项目如何实现价格超越的发展模式;与其它一二线城市相比武汉市场上的公寓产品未拉开层级，顶级公寓还未出现;项目周边商业主要以临街商铺为主，价格实现高，销售情况良好;价格实现高和销售良好的商业，可以成为项目化解风险的方向之一;整体定位;案例借鉴;小结：通过打造高端形象弱化超高层缺陷，分离出目标客户群是君汇港成功的关键;天津君隆广场小结;案例总结;整体定位;整体定位的前提——结合项目、市场和客户情况，明确我们突破价格，赢得竞争的方式;其他城市类似项目的成功告诉我们，项目完全可能在武汉挖掘另一种区别于传统豪宅需求的客户;主力客户一：讲究物业档次与身份感，追求星级酒店配置的武汉乃至湖北奢侈占有型富豪;主力客户二：需要城市便利，享受高级物业服务，有社交圈层要求的高端商务客;跟随型客户：对项目价值和产品认同的投资客，多用于长线投资收藏或高端出租;我们的客户：武汉财富阶层，高端商务客和投资收藏客;物业定位：富人尊享的高端服务式公寓与商务精英生活的酒店式公寓结合的综合体;外部形象定位：从区域形象和建筑立面突破，形成老汉口新地标;内部形象定位：星级酒店般的奢华，艺术品般的精致，人性化的细节;滚石KTV、食尚坊、酒吧——项目周边已形成一定高端餐饮、休闲娱乐商业氛围;整体定位;方案评价以符合项目特点的结构化标准作为评判过程，以核心目标为最终导向;方案评价的基础——①高层与小高层混搭方案 VS ②超高层双子塔方案;从两个方案的规划深化发展潜力来看，超高层规划能为项目提供更加可进可退的方案选择;方案评价定性分析总结;经济测算基础——由成本预算表中的固定项目和可探讨的变量项目展开的方案评价测算;不同自有资金量时，结合保本销售金额测算超高层和高层两个方案的可达难度与比较性;自有资金量在不同方案中对盈利能力影响的比较;销售速率在不同的市场价格年增长情况，不同方案盈利能力的扩展空间，抗风险能力比较;自有资金与销售速率恒定下，价格变动对盈利情况的影响;方案评价总结与最终方案选取;整体定位;物业发展建议;物业发展建议总则;物业发展建议;城市豪宅的价值提升模式的选择;从团队技术能力和项目自身条件分析，项目在产品、服务、特色商业等方面具备突破机会;物业发展建议;建筑立面突破区域形象，立足全武汉，以成为城市地标为目标;建筑外立面用材在于凸现项目的档次、品位和质感，以石材，仿石材料和玻璃幕墙为主;区域内供应户型区间分布分析;影响户型定位的几个因素：客户置业心理、 52%的小户型指标、项目定位、规划条件;影响户型定位的几个因素：客户置业心理、 52%的小户型指标、项目定位、规划条件;户型定位原则：一房两房将是户型主流，而三房则需控制比例，四房以上户型可以在超高层顶层出现;户型值提升——大户型保证奢侈的空间尺度与绝对的舒适度，小户型保证舒适度并进行赠送;赠送面积;创新价值点——增添小户型情趣舒适度 多手段的面积赠送（常规手段，必选动作）;;常规附送方式：;物业发展建议;作为面向高端客户圈层的酒店综合体，服务体系是项目核心竞争力的重要组成部分;聘请5星级酒店管理公司配合物业管理，是持续提升服务深度和档次的需要;物业发展建议;项目园林的作用在于，展示产品的豪华精致，扭转周边较差形象的干???;会所是价值点软硬件结合的载体，其能有力提升并支撑项目的定位，吸引客户埋单;超高层摩天会所＋地下康体养生双会所的组合，兼顾项目档次感和盈利;大堂——以大气的设计和精致的内部装饰，打造高尚尊贵的价值感，营造亲切的归家感受;商业配套打造体现自身独特的高端形象和功