房地产业三大清算及项目清盘技巧及税务疑难处理.pptx

房地产业三大清算及项目清盘技巧与税务疑难处理;第一部分：新形势对三大清算及项目清盘的影响第二部分：房地产业项目所得税清算策略第三部分：房地产项目土地增值税清算策略第四部分：房地产项目清盘注销及公司注销的规划安排;第一部分：新形势对三大清算及项目清盘的影响;2013年6月20日总局下发《国家税务总局 关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号），在 2013年12月2日又下发《国家税务总局关于深入开展土地增值税清算工作的通知》（税总函〔2013〕658号），可以看出总局在土地增值税清算的重视度，也标志着新一轮大规模的土地增值税清算将在2014年展开…… ;第二部分：房地产业项目所得税清算策略;预交企业所得税应注意的事项及税收风险点;《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。? 一般情况下，对应税行为提供前收到的款项不能以收到款项的当天确认纳税义务发生时间，转让土地使用权或者销售不动产、建筑和是个例外。?光荣啊！ ;完工条件确认的技巧及税收风险点;;收入范围的确认及原则;如何确认收入时点？;多项目企业应纳税所得额如何计算;　C项目开发产品，不具备会计准则收入确认条件，会计尚未结转收入，但是按照国税发[2009]31号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入6500万元。 对于C项目所得税汇算要注意不能再按照预计计税毛利率15%来进行计算了。按照国税发[2009]31号文第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 所以C项目上年度所收取的预收款中2500万元按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2009年度应做纳税调减处理。 　　若C项目已知实际计税成本为4550万元，则C项目汇算清缴应纳税所得额为：（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）=1625－250=1375（万元）。;在建D项目预收收入3500万元，会计不结转收入，也无法计算计税成本。但是其符合国税发[2009]31号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入3500万元。其中由于其属于未完工开发产品，根据国税发[2009]31号文第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。所以D项目汇算清缴应纳税所得额为：3500 ×15%－3500×5%=350（万元）。 不考虑期间费用，A房地产企业应纳税所得额为：1600+1375+350=3325（万元）。 ;房地产企业纳税申报表填写的二十二字方针;转让永久使用权 前提：没有取得预售许可证，也没有及时补办，销售后无法办理房屋初始产权登记 《中华人民共和国物权法》第九条： 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 　国家税务总局关于印发《营业税税目注释（试行稿）》的通知（国税发[1993]149号）以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 《中华人民共和国合同法》 第二百一十四条　租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。 ;代收费用 《关于土地增值税—些具体问题规定的通知》（ 财税【1995 】48号） 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 能否作为房地产开发费用计算基数？;所得税：《国税发【2009】31号》第五条第二款 企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。;营业税： 《中华人民共和国营业税暂行条例：第五条规定：“纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括收取的手