不动产统一登记在期待中推进.docVIP

. .. 不动产统一登记在期待中推进 贾阳 肖建华 程啸 资料图片 门诊问题:不动产统一登记制度如何真正保护权利人的财产 门诊专家:中国政法大学教授 肖建华 清华大学副教授 程啸 ◇我国现行不动产登记制度存在登记法律法规繁杂和主管机关多头的问题 ◇不动产统一登记之后，有利于提高交易效率，解决诸多不利于交易安全的问题 ◇要建构好我国的不动产登记制度，需要其他相关法律制度予以配套 ◇构建完整的不动产登记体系，要考虑不动产登记信息管理基础平台建设及细节操作问题 ◇建议从省、自治区、直辖市到县、市，设立独立的不动产登记机构 5月7日，国土资源部地籍管理司挂上了不动产登记局的牌子，意味着其指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记的工作开始启动。 近日，据媒体报道，目前全国省级不动产统一登记工作已全面铺开。河北、山东、江苏等17个省级层面不动产登记职责的整合已基本到位或正在进行当中。那么，现行不动产登记制度存在哪些问题?不动产统一登记制度如何保护不动产权利人的合法财产权益?记者就相关问题采访了中国政法大学教授肖建华和清华大学法学院副教授程啸。 1.不动产登记的现状 记者:目前，我国不动产登记的状况如何，登记主管机关和相关法律法规都有哪些? 肖建华:我国现行不动产登记制度存在登记法律法规繁杂和主管机关多头的问题。不动产登记制度的法律法规、规章主要有:土地管理法、土地管理法实施条例、土地登记办法、城市房地产管理法、房屋登记办法、农村土地承包法、农村土地承包经营权证管理办法、渔业法、水域滩涂养殖登记发证办法、森林法、森林法实施条例、草原法、海域使用管理法、海域使用权登记办法、矿产资源法、矿产资源开采登记管理办法、担保法，以及地方性法规和地方政府规章等。负责不动产登记的部门有土地、房产、地质矿产、渔业、林业、草原、海洋、农业等八个行政管理部门，现状是“多头登记”、“分级登记”。 程啸:我国不动产登记存在多方面不统一的问题。首先，不仅是不同类型的不动产的登记机构不统一，而且相同的不动产，权利类型不同的，登记机构也不统一。例如，房屋与土地的登记就不统一。同为土地这一不动产，其上的所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、草原使用权、林权等权利的登记机构也不统一。其次，城市与农村的不动产登记也不统一。我国现在比较完善的不动产登记是城市房屋和建设用地使用权的登记，至于广大农村的不动产登记，要么尚未建立，要么正在推进当中。城乡不动产的登记比例和程序有很大差别。再次，除土地和房屋外，目前还有不少不动产如公路、桥梁、隧道、单体立柱式广告牌、水塔、地下车库、栈桥、码头等，能否登记以及如何登记，也没有规定。另外，不仅是登记机构不统一，我国现行不动产登记的类型和程序也不统一。一方面，不同种类的不动产的登记程序之间互相难以衔接，存在冲突，如土地使用权抵押登记与在建工程抵押登记。另一方面，同一不动产登记类型在不同的地方，对应的登记类型与登记也千差万别。例如，在建工程抵押在有些地方办的是本登记，有些地方则按照预告登记来办理。 2.不动产统一登记制度能改变现状吗 记者:可以说不动产统一登记制度是应运而生吗? 肖建华:建立不动产统一登记制度正是为了解决现实中存在的诸多问题。比如，法律的繁杂化使得我国不动产登记产生一些问题:一是内容规定散，给当事人对不动产规则的理解和登记机关对登记事务的办理带来困惑。二是立法层次低，各地各部门进行不动产登记主要依据部门规章和地方立法的规定，由于缺失法律层面统一的规定，各类不动产登记规定之间难免出现冲突。三是登记范围狭窄，对不动产物权权利人的权利保护不充分。 此外，登记机关过多也带来了登记条块分割、职能交叉、权责不明、信息不公开等一系列矛盾和问题。如:当事人要查阅某工厂是否已经实行抵押的情况，就需要到土地管理局了解土地是否已被抵押，到房屋管理部门查阅房屋是否已被抵押，到工商部门查阅设备是否已被抵押等，这就给当事人查阅登记造成了极大不便。当两个或两个以上的登记机关权力交叉重合时，不但会损害当事人的正当利益，增加其不合理负担，而且会扰乱正常的法律秩序。 程啸:我国物权法第10条第2款规定:“国家对不动产实行统一登记制度”，同时授权法律和行政法规对“统一登记的范围、登记机构和登记办法”作出具体规定。但是由于种种原因，在物权法施行后的很长一段时间内，该规定都没有落实到位。 党的十八届三中全会提出要使市场在资源配置中起决定性作用，因此可以预见未来我国土地、矿藏、海域等自然资源的配置将越来越市场化，不动产交易如土地使用权的出