夫妻或部分家庭成员单独处分共有房屋行为法律效力评析.docVIP

. PAGE .. 夫妻或部分家庭成员单独处分共有房屋行为法律效力评析 　　在司法实践中，夫妻或部分家庭成员单独处分共有房屋的行为效力常会引发争议。尤其是近年来，随着房价的日益上涨，二手房交易市场上引发的此类纠纷更是不断。比较常见的情况是夫妻一方或部分家庭成员与第三方签订房屋买卖合同后，另一方或其他家庭成员往往以不知情或不同意为由主张处分行为无效。在此种纠纷发生时，如何认定该房屋买卖合同的效力问题，在理论上和司法实践中都存在争议。本文在理清善意取得和无权处分制度的情况下，结合三种常见的纠纷情形，从现行相关法律规定出发，并结合相关民法理论，对此类纠纷的行为效力问题提出几点见解。? 　　一、无权处分与善意取得的法律理解 　　无权处分，是指无权处分人处分他人财产，并与第三人订立转让财产的合同。对于无权处分的合同效力问题，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，无权处分在权利人追认或者处分人事后取得处分权时，合同有效；反之，权利人不追认并且处分人事后也没有取得处分权的，合同无效；在确定合同有效与无效之前，合同效力待定。?而所谓善意取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有的财产转让给第三人以后，如果受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。实行善意取得的结果，是物之原所有人丧失其所有权，善意受让人则取得所有权。善意取得制度，是民法物权法的一项重要的制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。国外对于善意取得制度均适用于动产，不动产不适用善意取得，即便交付占有或支付对价也无法取得权利，不动产只有通过合法手续办理了变更登记手续才能取得财产权利。?无权处分属于债权法范围，而善意取得属于物权法范围。从物权优先的原则出发，权利人对无权处分行为的拒绝追认不得对抗善意的相对人。但善意取得的优先适用并不是无条件的，对于无权处分与善意取得之关系，就是在无权处分与善意取得两项法律制度的适用发生冲撞时，只有在第三人善意地占有了标的物且支付对价时，善意取得才能够优先适用，产生对抗无权处分制度的效力，在其他情况下则不具有优先效力。?在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的行为，无论是全部还是部分，都为无权处分，处分人若不能证明其他共有人同意该处分行为的，就不能要求其他共有人接受该处分。而对共有人擅自处分共有物的行为，只有在其他共有权利人对该处分予以追认的情况下，该行为才产生法律效力。这就是共同共有处分效力认定的一般规则。而善意取得制度，区别不同的情况，做出实事求是的选择，有针对性地做出不同的处理。对于部分共有人擅自处分共有财产的，如果交易中的受让人能够证明自己是善意的、或者其他共有人应对处分承担责任的，那么处分就应是有效的。?????? ????共同共有的处分效力问题，应结合善意取得和无权处分制度来加以分析：首先，根据无权处分制度分析，一般认为无处分权的共有人与受让人订立的合同效力待定，?共有人擅自处分共有物的行为效力是待定的，究竟发生何种效力，要考察共有人对于处分行为是否追认，追认的有效，不追认的一般无效；其次，要结合善意第三人制度加以分析，如果受让人是善意的，那么受让人的权利优先，即使共有权利人事后不愿追认，处分行为亦被赋予法律效力。在这之前虽然共有人对于共有财产的份额是不明确的，但在处分行为生效后，对该共有物的共有关系视为消灭，在对共有人的份额进行确定后，由侵权人对其侵权（针对法定共有关系）或违约行为（针对合同共有关系）向其他共有人承担赔偿责任。 　　二、司法实践中三种常见的纠纷情形及处理意见 　　（一）房屋为夫妻或家庭共同财产，且房屋所有权证书上明确登记的权利人为夫妻俩个人或家庭成员全体成员，夫妻一方或部分家庭成员与第三人签订房屋买卖合同的，另一方不予追认，该合同无效。 　　从鼓励和保护交易的角度来说，一般不应轻易将合同认定为无效。但《合同法》规定无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。如果订立合同后一方取得另一方的书面同意或书面授权，就应当将该房屋买卖合同认定为有效，如果无法取得另一方的书面同意或授权，则该合同当然归于无效。理由如下：首先，房产证上登记的是夫妻双方或全体家庭成员的名字，房屋产权属于双方或家庭共同所有，单方出卖属于无权处分。其次，买受人对房屋产权属于夫妻或家庭共有财产的事实应该是明知的，买受人不属于善意第三人，不享受法律的保护。再次，根据《中华人民共和国婚姻法若干问题的解释》（一）第十七条第（二）项 “夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平