万科物业管理培训案例（37个案例）.pdf

物业管理实操案例 （共 37 篇） 目录 一、日常篇 14篇 二、装修篇 10篇 三、违规篇 3篇 四、突发事件篇 2篇 五、保安、公共秩序篇 4篇 六、物业产权纠纷 4篇 一、日常篇 1、在小区内摔伤物业公司是否承担责任？ 案例介绍： 2000 年１月７日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走， 因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑 倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。 徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司 对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。 法院判决： 法院经审理认为：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也 应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责 任。 但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的 责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有 效证据，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一 定的责任。 案例分析： 一、被告物业管理单位的行为符合侵害生命健康权的民事责任构成要件，应 承担侵权的民事责任。 第一：物业管理单位的行为具有违法性。 《上海市居住物业管理条例》第十 二条规定：物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共秩 序良好，保障物业使用方便、安全。发现住宅的共用部位、共用设施或者公共设 施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务公司的约定进行维修。可见， 本案被告作为物业管理单位，有法定义务立即采取保护措施。 第二：产生了损害原告生命健康权的后果。 第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系。 第四：被告物业管理单位有过错。本案被告作为厂房的物业管理单位负有保 障物业使用方便、安全的义务，这种义务应属专业管理人应尽的特别注意义务。 二、原告有过错，应对自身伤害承担主要责任。 本案中，原告对自己摔伤 有明显的过错，表现在以下三个方面： 第一，厂房外侧电梯系载货电梯是该厂房内所有职工应知的，原告作为公司 员工，上下班应走人行通道。原告不愿登楼梯，执意乘载货电梯，主观上存在故 意。 第二，原告应当看到台阶上有结冰，从安全起见，原告应走人行通道，其主 观上有过失。 第三，原告在朝载货电梯行走时，被告曾劝原告不要走此台阶，以免滑倒摔 伤，但原告不听劝阻，仍走上台阶。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定：受害人对于损害的发 生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。据此，原告应当对自己的过错行 为承担主要责任。被告物业管理单位虽未及时修理、清除结冰或采取积极的防护 措施，但已尽到了及时警示和告知的义务，应当减轻其赔偿责任。 2、客户欠租 物管应该怎么做 案情介绍： 某高级商务办公楼内有一本地公司--A 公司，其业务并未因入驻了一个好的 办公楼而有进一步发展，反而较为昂贵的房租倒成了不小的负担，一年多以后， 欠租的情形出现了。物业管理部门发出在指定的期限内，如果 A公司仍不付清欠 款的话，将不得不采取必要措施中止部分服务的通知，A公司对此未做出任何反 应，也没有能力做出反应。期限到了，物业管理部门将其通讯线路从接线大盘上 摘除。 随后 A公司通讯中断。这时 A公司负责人认为写字楼物业管理部门侵犯 了他们的权利，遂双方引起纠纷。 点评： 1、物业项目在招租招商过程中，要对租户的商业信誉及其行业前景做出适 当的调研，尽可能避免可能出现的风险。 2、一般情况下，对欠租租户的处理要依据 1998 年建设部《关于物业转让、