物业工程管理概述(ppt).ppt

* * * * * 为企业经营提供好的人才及科学高效的管理就需要建立考核机制 * （2）明确分工与合作 内部各专业、各班组之间的配合、协作 设备设施管理部门与其他相关部门的分工与合作 3、对外主要两种，一是专业的维保公司，二是与政府相关部门（如消防、环保、电业局等）。对着两种渠道要设专人进行联系，在发现问题时能及时联络沟通。 * 制定了组织架构、组建了管理队伍，接下来就是日常设备设施的具体管理了，具体有以下七项管理制度： * 物业工程设备设施涉及到许多的资料，这些资料怎么管理，具体有以下几点： * 3、对各类表格按照相关规定要求定期汇总、整理。以便后期的查阅和数据分析。 4、设备技术性资料的重要性不言而喻，比如小区图纸资料、技术资料、运行设备图表、分布图、住户和职工档案、安防系统资料等等在日常管理中应该做好相应的保密措施。。 * 三好：用好、修好、管理好 四会：会使用、会保养、会检查、会排除故障 五定：清洁、润滑、检修要做到定量、定人、定点、定时、定质 定量就是材料的使用量、定人就是专人负责、定点就是重要检查点位、定时就是定时检查、定质就是保质保量完成。 对重大的主要设备采用预防性维修，防止设备出现故障，对一般设备做好日常维修保养。 （3）实行操作人员维护与专业人员维修相结合。就是以操作人员进行日常维护保养为主，同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。 （4）完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程、制度，可操作性强，能达到维修保养效果。 （5）修旧利废，合理更新，降低设备维修费用，提高经济效益。 * 2、比如小区进行节能灯改造，每家每户省一度电，整个小区核算下来将是一笔非常可观的费用。 * 进行设备经济管理有以下四点措施 * （4）（比如推广节能灯、声控开关、水泵采用变频技术、太阳能热水器等等都能取得立竿见影的效果） * * * * 5、团队管理有利于员工个人素质的提高、整体服务水平的提升与经营业绩的扩展。（换言之就是集合团队中大家的智慧、互补技能缺陷、共享团队资源以提高工作效率达成目标。团队管理有利于员工个人素质的提高、整体服务水平的提升与经营业绩的扩展。） * * 即事故原因未查清不放过、对事故责任者未处理不放过、事故后没有采取改善措施不放过。 1、初期投资费用管理，在购置设备时，应综合考虑以下因素： 设备的技术性能参数必须满足使用要求，并注意考虑到发展的需要。 设备的安全可靠程度、操作难易程度及对工作环境的要求。 设备的价格及运行时能源的耗用情况。 设备的寿命。 设备的外形尺寸、重量、连接和安装方式、噪声和震动。 注意采用新技术、新工艺、新材料及新型设备。 ②运行成本管理 能源消耗的经济核算。 操作人员的配置 维修费用的管理 * 1、在交接设施设备以后定期对用电线路接点、设备基础螺栓进行检查紧固。避免因接触不良引起用电线路发热打火烧坏线路及设备。因基础固定螺栓松动引发设备损坏等事故发生） 2、维护保养工作主要分日常维护保养、一级保养、二级保养三种。 （1）日常维护保养：要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象。 * 设备维护保养工作的实施 1、日常维护保养：要求设备操作人员在班前对设备进行外观检查，在班中按操作规程操作设备，定时巡视记录各运行参数，随时注意运行中有无异声、震动、异味、超载等现象。 * 小修：主要是清洗、更换和修复少量易损件，并作适当的调整、紧固和润滑工作。 中修：正常定期检修，使设备能正常运转到下一次修理，更换率一般在10%-30%。 大修：对设备进行局部或全部的解体，修复或更换磨损或腐蚀的零部件力求使设备恢复到原有的技术特性。 系统大修：是一个系统或几个系统甚至整个物业设备系统的停机大检修。 设备的计划检修不能绝对消除计划外检修（偶然性的故障抢修和意外事故的恢复性检修），但如果认真完成设备的日常维修和计划检修工作，计划外的检修是可以减少或避免的。 在计划检修和维护保养的关系上，应遵循维护保养为主，计划检修为辅的原则。 公共设备设施报修期满后使用维修基金 * （经济特性后）像我们最早的项目第一金碧花园，已经十几年时间，有些设备已经进入大修改造的时间。 * （8后）特别要注意的是，只要通过技术改造能达到同样的目的，一般就不采用技术更新的方式。 * 报修服务是通过规范业主报修服务规程，增加业主维修满意度，完善内部维修管理。它包括业主报修服务、公区报修服务及紧急报修服务。 报修服务中需注意户内维修及有偿服务的管理，它包括制定户内维修流程及标准、收费合理以及注重服务礼仪。 * 1、运转类的零部件将要磨损、老化，从而降低了设备的技术性能，需用新的零部件更换已磨损老化的零部