物业管理案例分析——日常工作案例分析.pdf

物业管理案例分析 日常工作案例分析 案 例（一） • 2009年初物业公司向业主李某催交2008年度的物业管理 费。李某认为自己交纳的物业管理费中已包含“保安费”，可 是, 自己在小区内丢失了三辆自行车，物业保安并没有真正做 到保证自己财产安全的责任，故而拒绝交纳物业管理费。 • 物业公司则认为，物业管理公司的保安任务只负责维护小区 公共秩序和安全，按着相关《协议》落实巡逻、巡查，发现 火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查等。 而丢失的自行车属于治安刑事案件，应当由公安机关负责处 理，与物业公司无关。双方意见不一，交涉没有结果，物业 公司遂将李某告上法院。 • 你怎么看待“业主因在小区内丢失财务而拒交物业费”一事？ 分析：（1） • 这是一个如何定位物业安保工作性质的案例。 李某的认为是现在很多人的看法，认为我缴纳 了物业管理费，你物业管理公司就得什么都要 管，我东西丢了你就应该赔我。 • 如此类推（例）：公安部门是治安的主管部 门，他是直接的责任人，他们的工资是每个公 民缴纳的税金支付的，同样道理，那么在他们 管理的辖区内出现盗窃、杀人案件，是不是他 们也要负责赔偿呢，死了人是不是要拉一个警 察出来抵命或者要求国家赔偿呢？ 分析：（2 ） • 那么为什么具体到物业管理时，就让大家产生了这 样的理解了呢？国内有不少这样的例子，业主在家 被杀了找物业公司赔偿、被盗了就找物业公司赔 偿，都认为我交了管理费给你物业公司，你就要负 责。 • 这只是对物业管理一个很错误的理解，首先，我们 什么是物业管理？（是指：专业机构和专业人员受 物业所有人的委托，依照国家有关法律法规和合 同、协议，运用现代管理科学和先进的技术对已经 投入使用的物业，以经营的方式进行管理，并对物 业周围的环境、清洁绿化、安全保卫、道路养护、 设施设备维修等实施统一的专业管理，向业主和租 户提供全方位服务的过程。从严格的意义讲，物业 管理企业提供的是一种服务，而不是管理。） 分析：（3 ） • 如何来确定物业管理的地位？物业公司是根据《物 业服务合同》或《协议》在国家法律法规的规定范 围内对物业进行管理的活动。 • 其地位是来自与房屋所有人的《合同》及所签定相 关委托《协议》，根据《合同》和《协议》约定并 在法律法规规定范围内 （如保安的权限物业公司的 权限等）提供相应的服务，物业安保工作也是在这 份《合同》和《协议》之内一项内容。 • 物业保安的主要职能是：小区公共秩序的维护、小 区公共安全管理及各类突发事件的预防和应急处 理。 分析：（4 ） • 物业管理始终处在公共管理和服务的位置上，保安工作根据 合同提供约定的安保服务，并不对小区业主个人财产、生命 安全起保管、保全的作用。只要物业公司按照合同提供了相 应的服务，就没有责任，而且安保工作不可能做到万无一 失，只能是通过防范，降低事故的发生率。 • 就这个案例所讲只要物业公司根据《合同》或《协议》尽到 了自己在安保方面的义务就不存在管理过失，也就不应该承 担任何的责任，而且物业管理费是小区正常运转的费用，李 某拒交并又享受了小区的公共服务，其实是在侵犯其他业主 的权益。 • 《物业管理法》明确规定业主不能以任何理由拒交物业管理 费。所以，即使物业公司在管理方面存在过失，业主赢了官 司，业主的物业管理费也应该按时缴纳，对于物业公司的过 失可以另作处理。 案例（二）： • 楼上空投垃圾、排放污染物、制造噪声、 饲养家禽、违章搭建、侵占通道、拒付物 业费 分析（1） • 高空抛物关键在于举证 • 专家认为：高空抛物侵害底楼业主合法权益 的行为，关键在于举证问题，即证明是哪家进 行了高空抛物。由于高空抛物是随意性的，维 权成本