某项目开发基本流程教材.pptVIP

碧桂园项目开发基本流程 土地获取 拿地洽谈的前提条件 充分准备 优质 土地 组建精干团队 争取优惠条件 深入市场调研 项目定位精准 加强风险控制 列入政府重点工程 市重点工程、绿色通道（保障政府审批进度）等 先让政府了解我们 争取土地的优先获取、土地款分期支付或延迟支付、规费减免。 。 土地款溢价返还 以投资管理中心规定为准； 降低预售条件 第一步，告知原委（站在 政府角度上）； 第二步，打消顾虑（站在 客观角度上）； 第三步，押保证金（站在 信任的角度上） 可以押1.3~1.5倍的建设（达到预售条件前）保证金（500元/平方米）。 努力争取 尽量争取 必须争取 争取优惠 研究竞争对手的产品 特别研究销售好、去化 快的竞品项目 研究项目产品核心卖点 研究产品去化速度 研究产品性价比 研究当地最早和最新的城市公园，当地最容易生长、最便宜的树【见项目指引第6页】 3.深入市场调研 关注所在城市范围第三产业①（人的产业或内生产业）所6比例（40%以下慎重，60%以上可以偏乐观）；城市人群存款②如何；了解供需比③（年销售面积/已出让可供应面积） 研究产品 研究客户 研究市场 调研 研究市场容量及城市发展：除了城市人口，城区人口有多少；城市的发展方向 研究客户群体 有影响力、有钱人有多 少，在哪里，怎样的人 才会来购买我们的房子 研究市场价格 当地别墅/洋房销售价格 如何；若带装修销售， 客户接受程度如何；可 以卖多少钱【见项目指引第 5页】 研究土地影响客户 研究客户需要的产品 研究目标客户对住房有 什么需求 【见项目指引第6页】 8 定案审批 一 、成就共享计划 成就共享奖励金额 （亿元） 0.237 净利润（亿元） 1.806 开发周期（年） 2 支付地价款时间 2014/1/16,2014/2/16, 土地款支付额及节奏 88.2%,1.5亿元11.8%,2000万元 土地摘牌过户时间 2014-1-17 项目总货量 （亿元，万㎡） 21.4亿，45.8万㎡ 首次预售总货量（亿元，万㎡） 8.5亿，40%，17.7万 首期开盘认购金额（开盘1个月内，亿元） 7.4亿，35%，15.5万 首次开工时间 2014-2-18 首次预售时间 2014-8-1 首次竣工交楼时间 2016-2-17 12个月投入自有资金 1.899 回笼集团资金 1.810 首次竣工交楼金额 8.28亿 成就共享实现日期 2015-1-17 成就共享计提比例 20% 首期成就共享奖励金额 0.022 定案审批 二、财务指标 指标 数据 指标 数据 指标 数据 获取方式 直接招拍挂 每亩单价(万元) 119 亩数 143 容积率 3.97 总地价（万元） 17,000 楼面地价（元） 450 亩产利润（万元） 127 土地获利倍数 1.03 销售净利率 8.44% 总可售面积(万㎡) 45.85 总销售收入(万元) 214,131 IRR 19% 定案审批 三 、现金流表 项目 合计(亿元） 资金平衡时间（2014年10月） 12个月（周期年） 24个月 36个月 42个月 资金流量 1.81 0.87 1.74 0.47 1.91 1.81 销售回笼 21.41 4.76 6.88 15.74 21.41 21.41 融资收支 - 2.00