沧州项目土地一级开发实践.ppt

案例分析附件（常营项目） 案例分析附件（常营项目） 案例分析附件（常营项目） * * * * * * 整体开发进度表 开发方案三 整体开发现金流量表 开发方案三 财务费用对成本 影响分析 分析条件： 整体开发的静态成本为37亿元 按总成本的65%进行贷款 贷款利率分别为：10%、15%、20% 贷款期限为五年 开发方案三 静 态 成 本 构 成 项 目 金额(万元) 前期费用 1000.00 征地费用 86202.00 拆迁费用 234814.61 市政基础设施建设费 50000.00 合计 372016.61 项 目 融 资 方 案 融资方案—工作思路 融资方案—明确约束性条件 明确约束性条件，作为红字部分不可突破，所有合作方必须遵守 （一）法律规定硬性规定 不得协议出让土地，详见（国土资发[2004]71号） 不得“毛地”出让，详见（国土资发151号文） 单宗土地出让规模受限制，详见单宗土地出让 （二）项目自身的约束 农用地转用的指标（本项目需征收的集体土地共计约181万平米） 城市规划，土地利用规划须依法审批，经测算146万平方米可经营性土地的规划指标。 方案一：最小资金需求方案 以出让收入作为资金平衡主要手段时，基本资金保障约8500万元，出于安全考虑我们建议，应备2-3亿的资金。 建议：采取方案一时，从D地块开始，需要开通规划路。 方案二：最快启动方案，电厂项目（电厂为国有土地，可单独收购。） 从电厂项目开始，最大现金流发生在第3年的第2个月约为3.7亿元。（考虑电厂内高压塔、管道的拆除成本） 方案三：整体启动方案，土地分批上市出让，回收资金，最大现金流发生在第2年的第10个月约为10.5亿元（未考虑融资成本）。建设周期五年。 融资方案—开发资金需求 方案一，采用借贷方式—潜在投资主体 融资方案—资金来源 融资方案—需求分析与对策 项目手续要合法完备 对策：在市政府支持配合下，取得授权文件，与土地储备机构签 订协议。 提供抵押物担保 对策：在市政府的支持下以本项目土地收益作为抵押。 风险小 对策：用本项目一部分资产作为抵押，只向银行按抵押资产比例贷款一小部分，分期实施开发项目，土地收益优先银行贷款，贷款人为沧州建投。 方案二：与其他房地产开发商合作开发取得资金 房地产类： 融资方案—资金来源 1. 对于其他开发商，保本并有固定收益 对策：沧州建投承诺给投资者8%的固定收益 2. 希望取得开发量，能维持开发资质，稳定管理团队 对策：承诺投资者在土地市场公开竞价，按照楼面价1500元/平方米出让，如若超过部分在20%以内政府可以返还。 3. 希望取得土地增值收益 对策：在竞拍过程中，超过1500元/平方米20%的部分，即超过1800元/平方米的部分政府与投资人按一定比例分成。 4. 希望利用杠杆，实现用较小的资金撬动大的项目，取得远期利益。 对策：给予合作者一倍的杠杆，投入50%的保证金即可，剩余资金在招标付款后结算。 融资方案—需求分析与对策 运 作 模 式 设 计 运作模式设计 一级开发模式 法律主体 企业 国土局土地储备中心 沧州建投 其他公司 法律主体与土地一级开发各方关系 利益驱动机制 合理 分配 沧州建投利益 政府利益 被征地拆迁人利益 流程 政府审批流程 企业操作流程 投资人利益 一、法律主体 1、沧州土地储备中心为主体，委托沧州建投公司实施。土地储备中心负责筹备资金，企业索取2%的管理费。 参考文本（一）委托征地拆迁协议（点击查看详情） （二）大市政协议 （点击查看详情） （三）土地一级开发协议（点击查看详情） 2、国土局市政府授权沧州建投为法律一级开发主体自筹资金。 参考文本 土地一级开发委托协议（点击查看详情） 3、按融资方案沧州建投为实施主体 参考文本修改后文本（后期另附） 土地一级开发模式-法律主体 二. 利益分配 1、沧州建投利益方案 方案一 沧州建投公司为土地开发实施单位，仅收取管理费，土地一级开发所得收益与沧州建投公司无关。 方案二 市政府将按土地收益的一定比例给予沧州建投公司，沧州建投公司据此融资进行土地一级开发。 2、社会利益 社会利益：完成旧村改造实现城市化，促进经济发展。 经济利益：获取土地增值收益。 3、投资人利益 投资人利益：按融资方案获取投资利益。 4、被征地拆迁人利益 被征地拆迁人利益：住房水平得以提高生活环境改善，得到相应的经济补偿。 土地一级开发模式-利益分配 土地一级开发模式-利益分配 名称 金额（万元） 征地费用 83547万元 拆迁费用 234814.6