影响房价趋势变化及地区差异因素的研究分析.doc

PAGE 24 - 影响房价趋势变化及地区差异因素的研究分析 青岛理工大学 梅波、李露、吴知伦 目录 摘要2 问题的提出3 对房价的统计概述及分析……4 （一）、时间序列数据分析处理及相关图形4 （二）、截面数据及相关分析6 三、相邻城市间距离与房价的关系研究模型9 四、灰色系统对房价水平的预测及关联度分析11 （一）、灰色预测的方法11 （二）、灰色预测模型的步骤12 （三）、模型代入数据计算过程13 （四）、关联度分析16 五、模型的评价18 六、参考文献19 摘要 本篇论文主要针对当下热点问题房价建立的一系列模型进行分析，房价在当今社会中受到诸多因素的共同作用，包括了市场机制的调节、政府政策的调整、全球经济形式的影响以及房地产业自己本身所具有的特性的左右。 论文首先从统计概述的角度，利用统计软件得出统计结果。从时间角度利用时间序列数据，分别分析了国家水平方面的GDP对房价的影响，得出GDP和房价水平之间相关系数高达0.9788576。以建造者角度分析了施工面积、竣工面积及销售面积与房价的关系，也得到高度相关的结果。此外考察了房价与房屋造价的关系，得出造价是影响房价的一个因素，但不是主要因素。然后分析了各地房价水平之间所受人均GDP、居民消费水平影响的大小，通过分别对这两个因素进行聚类分析，以聚类结果对房价水平进行均值比较，由结果分析可知居民消费水平的差异性对不同地区的房价有一定的影响。 我们还分析了地理距离对不同城市之间房价水平的影响作用。按照一定的地理距离将城市划分几个城市群，分析这些城市群之间房价是否受到其距离的影响。结果表明，在两个距离较近的城市间，如果二者总体经济实力相差不大的话，地理距离小将拉近二者之间房地产的价格；但经济实力相差很大的话，地理距离的大小对房价不起作用。此外，像北京是首都，上海是经济特区，政府政策会有所偏重，地方支持等外在因素也会使房价的差异有显著影响。最后，这也可能与人们的内心追求安逸生活的目标有关，在条件允许的情况下，人们还是倾向于居住和工作单位在同一所城市的选择。这提醒我们，要想真正缩小“地域之间的差异”，不是看他们地理上的差异，而是缩小经济上的差距。 然后利用灰色系统预测模型，利用有限的时间序列数据进行有效地短期预测未来房价水平，并对模型的预测功能进行了级比检验、相对误差检验，说明了预测效果较佳。随即对本年投资额、GDP、城镇居民消费水平、城镇居民家庭人均可支配收入和竣工房屋造价与商品房平均销售价格之间的相关联读进行分析，分析结果表明，城镇居民消费水平与商品房平均销售价格之间关联度最高为0.967478，这也与其他模型结果相吻合。 最后，对论文中的模型做出评价，有待进一步的提高。 关键词：商品房销售价格 GDP 人均可支配收入 消费水平 销售面积 投资额 城市群分析 灰色系统预测 关联度分析 问题的提出 改革开放以来，我国政府对住房制度的改革，从根本上打破了传统的计划经济对房地产市场的束缚，房地产业已成为推动我国经济快速发展的重要推动力量。但是房地产市场的快速发展使得商品房销售价格过高的问题越来越严重，已经超出了人们经济承受能力。衣、食、住、行是人们生活所必需的，如此高的房价使工薪阶层的人们很难在城市中拥有自己的一席之地。 影响商品房销售价格的因素是多方面的，有政府的因素、市场供求的因素、经济的因素、还有房地产自身的因素，这些因素都直接或间接地影响着现在的房价。 从政府角度来看，我国是社会主义市场经济，在经济运行过程中政府的宏观调控是必不可少的，2005年以后，我国的房价迅速飙升，国家出台了一系列的政策来抑制房价，尤其是两会召开期间，中央和地方推出一系列的措施来调控房价，但是从整体效果来看，这些措施的效果并不是很明显。由于政府的因素并不能完全合理的进行定量的分析，因此在本文中我们并没有探讨政府的因素。 从市场供求的关系来看，市场需求过大是导致商品房价格居高不下的主要因素。伴随着经济的持续发展与工业化进程的不断推进，我国正处于城市化进程加速发展的阶段，2007年我国城镇人口占总人口的44.90%，到2009年末我国城镇人口比重达到46.59%，平均增长率为1.8646%，城市化率的提高必然会引起住房的大量需求，需求的增长引起房地产价格上升。此外，房地产的需求还存在着需求分配不均的现象，一些经济发达的地区人口密度大，对住房的需求大，如北京、上海等一线城市的房价已经超出了普通人群可承受的范围了。房地产的供给方面，每年的施工面积、竣工面积及销售面积三者之间的关系决定着每年提供给市场的房地产的数量，供给决定价格。本文内我们探讨了由市场的供求因素对房价的影响。 就经济因素而言，经济的快速发展是推动房地产市场发展