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* （二）对夫妻关系存续期间购买的房屋价值及归属的处理原则。 《司法解释二》第二十条：双方对夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理： 　　（1）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许； 　　（2）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿； 　　（3）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。 对于以上解释，不适用以福利政策确定的标准价购买的公有房屋。除考虑《婚姻法》三十九条“照顾子女和女方权益”，还要考虑《妇女权益保障法》第四十四条也强调的照顾女方和子女权益。而最高院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》则规定；“对于不宜分割的房屋，应根据双方住房情况和照顾抚养子女或无过错等原则分给一方所有，分的房屋的一方对另一方应给与相当于该房屋一半价值的补偿。在双方条件等同的情况下，应照顾女方。” 在适用时应遵循： 1、关于竞价。是按照当事人双方的意愿而决定是否准许，而非人民法院直接适用。在无法按照照顾子女和妇女利益原则判决是，当事人双方经济条件相当并同意按照竞价方式的，法院应当准许。 2、关于评估。应按照离婚分割财产时房屋市场价格，对需要分割的房屋价值进行市场评估，由取得房屋一方给另一方以补偿。双方均不主张的，根据当事人申请，委托拍卖机构进行拍卖，分割价款。 * （三）父母婚前或婚后出资购买的不动产的认定和处理。 《婚姻法司法解释二》第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。 　　当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。 《婚姻法司法解释三》第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。 1、《司法解释二》二十二条第二款的局限：实践中甚少“父母明确表示赠与一方”；如何认定“明确表示赠与一方有困难”；出现闪婚时，分割一般房产，与父母出资预期不符。 2、修改依据：主要是基于不动产登记原理。我国物权法实行登记生效主义。物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。既然登记如此重要，父母为子女买房决定由谁作为登记者，反映了骑出资购买房屋归属的真实意愿。 法定的夫妻特有财产属于个人财产范畴。 （四）离婚时一方婚前贷款所购不动产的处理 《婚姻法司法解释三》第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 资产分三部分，婚前个人首付及还贷、婚后共同还贷、离婚后须继续还贷。 （五）夫妻间赠与房产的处理 《司法解释三》第六条 婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方，赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。 涉及两大问题，一是婚姻法确认夫妻对婚姻财产约定的合法性，却又赋予赠与人任意撤销权；二是对经过房产转让登记和公证的夫妻间房产赠与合同，不得行使任意撤销权。要注意把握交付和登记的关系。如果赠与人明示放弃任意撤销权的，应认定约定有效，受赠人要求继续履行赠与合同，即使未过户也未公证，仍应支持 * （六）夫妻一方擅自出售共有房屋的处理 《司法解释三》第十一条 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。 制定本条的依据源自善意取得制度。 1、准确理解“一方未经对方同意”。 2、准确理解“第三人善意购买，合理支付对价”。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 婚姻法诸问题探讨 ——王海涛律师 第一部