棚改货币化即将落幕.PDF

[Table_Summary] 棚改货币化即将落幕： 去库存任务完成，深刻改变三四线房地产 恒大研究院研究报告 房地产行业 专题报告 2018/7/19 导读： 首席研究员：夏磊 棚户区改造，是过去三年支撑房地产行业发展尤其三四线城市房市繁荣 xialei@ 的重大政策变量。不仅深刻地改善了民生、改变了城市面貌，也创造出 惊人的住房需求、拉动着房地产投资、改变了房地产行业格局，对于推 首席经济学家：任泽平 动三四线房价地价大涨以及后续影响，有待历史的评估。 当前政策已经释放出明确信号，去库存任务基本完成，棚改货币化比例 研究员：黄什 将大幅降低，将如何影响未来房地产市场走势？按照“房地产长期看人 口、中期看土地、短期看金融”的标准分析框架（参考我们的《房地产周 联系人：庞欣 期》系列研究报告），未来中国房地产市场的机遇和挑战是什么？本文旨 在系统地对棚改货币化政策回顾、反思、总结和展望，得失均可为来者 鉴。 摘要： 相关研究： 1.本轮房地产调控的回顾、反思和  棚改货币化安置即将完成去库存的历史使命 展望(2014-2018) 2018-06-10 2016 年-2017 年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4 亿平和 2.住房租赁研究：渠道与风险 1.8 亿平，占销售面积的 14.8%和 18%；当前商品住宅可售面积已降至 2018-4-8 2014 年峰值的37.2%。 3.房地产税何时推出？如何征收？ 影响多大？ 2018 年7 月12 日，住建部表示：“要因地制宜推进棚改货币化安置。 2018-3-8 商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整 4.新房地产周期：开启产销平稳新 时代2017-11-27 棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地 5.房地产周期导论 方，可以继续推进棚改货币化安置。各地要坚持既尽力而为、又量力而 2017-9-19 行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、 6.从春秋到战国：房地产进入强者 不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻 恒强的王者时代 2017-7-19 坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。” 7.将棚改进行到底——兼论棚改三 大经济意义 继续高比例棚改货币化已不合时宜，预计2018 年货币化安置率40%， 2017-06-05 2019-2020 年30%。一是三四线商品住宅去化周期降至7.6 个月，房价上 8.房地产调控二十年：回顾、反思 涨压力大；二是随着房价上涨，货币化成本快速上升。 与抉择 2017-3-8  棚改货币化安置比例降低，将显著逆转三四线房地产市场格局 9.为什么我们对 2017 年房地产投 资不悲观：兼论房地产投资增速的 2018 年，如果三四线城市货币化安置比例降至40%，商品房销售面 三种预测方法 积将减少0.6 亿平，销售增速降低5.8 个百分点；货币化安置比例每降 2017-1-12 低5 个百分点，三四线商品房销售面积增速降低1.3 个百分点。