物权法典型案例学习材料 .doc

PAGE 第 PAGE 10 页 共 NUMPAGES 10 页 物权法典型案例学习材料 一、关于抵押贷款的案例 案例一：银行抵押权与购房者利益、社会稳定冲突致使抵押权难以实现 【案情】 A公司向甲银行申请住房开发贷款4000万元，以项目对应的土地及在建工程作抵押。甲银行经审查，认为该土地取得成本低，抵押率低，项目地理位置优越，项目邻近政府机关，潜在按揭对象资质良好。审批同意给予住房开发贷4000万元，并办妥了抵押手续。 A公司在楼盘封顶后，其母公司资金出现严重困难。在母公司操控下，A公司未经甲银行同意，以略低于市场价的价格大量对外销售该楼盘的房产，特别是对一次性付款和首付比例较高的购房人给予送车位、免物业费等优惠，并与购房人签订了购房合同。 A公司取得大量的购房款后，并没有用于归还贷款，而是立即划给其母公司。甲银行对此事一无所知。贷款逾期后，甲银行才了解到该项目绝大多数房产已经签订了销售合同。甲银行立即起诉A公司，要求处置抵押物土地和在建工程。 1、甲银行主张自己对土地及未完工的房产享有抵押权，购房人的购房合同未经房地产管理部门备案登记，甲银行有权拍卖土地及房产优先受偿。 2、A公司承认借款及抵押事实，也承认已经与购房签订购房合同，但无钱还贷。 3、数百户购房人举行了声势浩大的抵制银行处置抵押物行动，集体选聘代理律师，认为购房人已经支付了全部或绝大部分的购房款，购房合同已经实际履行；甲银行负有重大过错，包括未按照预售商品房管理办法及资金监管协议监管预售款，由于甲银行没有监管好售房款，才导致购房款被挪用，因此损失应由甲银行自行承担。 4、媒体进行了连续报道，多数舆论认为购房人是无辜的、银行是有过错的，应该保护购房人的血汗钱。 法院迫于各方压力，并出于维护社会稳定的目的，不同意银行处置抵押物。 【新法解析与风险防范】 1、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，商品房预售合同备案并不一定是合同生效的条件，特别是当购房人已支付了全部或绝大部分购房款时，从各地法院的司法实践看，法院出于安定团结考虑，对于已交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者，法院一般优先保护其利益。 2、银行在办理住房开发贷款时，不能想当然地认为土地及在建工程已抵押就可以万无一失，一定要加强商品房的销售管理，按销售进度，及时监控资金用于归还贷款。 3、银行应按预售商品房管理规定和监管协议的规定监管售房款，防止承担过错责任。 案例二：抵押物存在瑕疵 【案情】 ㈠以海关监管物抵押 借款人A公司在甲银行借款200万元，由某船舶公司提供正在建造中的船舶抵押，但是其中主要的零配件尚处于海关监管。贷款到期后，借款人无力偿还，在执行中变卖了抵押物，因抵押船舶部分零配件仍处于海关监管，经委托拍卖，扣除海关监管物及船舶过户、拍卖等相关费用后，所剩无几，已不足以清偿甲银行债权。 ㈡抵押物难以变现 借款人A公司向甲银行申请借款150万元，以职工宿舍及俱乐部为抵押担保。借款到期，借款人无力偿还债务，因抵押物为职工宿舍及俱乐部，变现存在一定难度，法院多次拍卖未果，甲银行只得将该笔借款核销。 ㈢重复抵押 借款人A公司向甲银行申请借款25万元，由陈某、林某两处房产作抵押担保。贷款到期后借款人未履行还款责任，甲银行诉至法院，经法院判决甲银行胜诉，但是申请强制执行时发现抵押房产在抵押给甲银行之前已抵押给乙银在乙银行贷款共计111万元），系重复抵押，在抵押物处置完后，甲银行未得到受偿。 ㈣未经共有人同意抵押 借款人某宾馆向甲银行申请借款100万元，以邓生某的房产抵押。贷款到期后借款人未偿还剩余贷款本息，甲银行诉至法院，经法院调解借款人分期还款。因借款人未履行民事调解书，查封抵押物，执行中查明抵押物为邓生某与邓细某按份共有，甲银行贷款在办理抵押登记时未经共有权人邓细某的同意，邓细某对执行提出异议，法院裁定异议成立，该案中止执行。 ㈤以有争议的财产进行抵押 养鱼专业户王某，为扩大养殖规模，与某农村信用达成协议，信用社贷款10万元，王某以其所居住的房屋、货车一辆、养鱼场所占范围内的土地使用权及家中彩电作为抵押物。后来王某因经营亏损无力还款，信用社多次追偿未果，于是向法院要求拍卖抵押物。法院经调查发现，签订抵押协议时，王某房屋由于继承原因与其兄弟发生争议，并已诉至法院，属于《物权法》第184条第四款规定的有争议的财产，不得抵押；货车因违章行车拒不接受罚款，在签订抵押协议时即已被扣押；其鱼塘所占范围内的土地使用权属于集体所有的土地使用权，也不得用于抵押。因此，只有彩电为其合法的个人财产。信用社仅可以就彩电拍卖的价款优先受偿。 【新法解析】 《物权法》第180条规定：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押