财务分析概述4.pptVIP

6.1.2财务分析的作用 衡量项目的盈利能力 衡量项目的清偿能力 衡量项目的资金平衡能力 提供项目管理的依据 提供项目融资必备要件 6.1.3财务分析的步骤 1、估算基础数据 2、编制财务基本报表 3、计算评价指标 4、分析财务效益指标 5、提出财务分析结论 6.2.1现金流量表的种类 按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为： （1）全部投资现金流量表 全部投资现金流量表是不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础（即假定全部投资均为自有资金），用以计算全部投资所得税前及所得税后财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标的计算表格。其目的是考察项目全部投资的盈利能力，为各个方案进行比较建立共同基础。 其表格形式见表6-1。 （2）资本金现金流量表 资本金是项目投资者自己拥有的资金。该表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。 其表格形式见表6-2。 （3）针对两表的有关说明 ①全部投资中不含建设期利息，同时也不考虑全部投资的本金和利息的偿还问题；在资本金现金流量表中，现金流出项目增加了“借款本金偿还”和“借款利息支付”。 ②在现金流出栏目中，资本金现金流量表可能会发生“预售收入再投入”项目，而全部投资现金流量表中却可能没有这一项。因此，虽然上面“资本金现金流量表”中没有体现这一项，但实际中，如果项目发生了预售收入回投，则要加填这一栏。 ③资本金现金流量表中，土地增值税与所得税的计算基数中含财务费用。而全部投资现金流量表中，虽然全部投资中不含财务费用，但在表中所列的其他项目中仍保留有财务费用的影响。因此，在编制全部投资现金流量表时，从理论上讲，最好能把所有受利息影响的数据进行调整，以便能真正反映出全部投资的经济效益。 （4）投资者各方现金流量表 该表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。 当一个房地产项目有几个投资者进行投资时，就应编制投资者各方现金流量表。 其表格形式见表6-3。 6．2．2资金来源与运用表 1．资金来源与运用表的含义 资金来源与运用表是反映房地产投资项目在计算期内各年的资金盈余或短缺情况以及项目的资金筹措方案和贷款偿还计划的财务报表，它为项目资产负债表的编制及资金平衡分析提供了重要的财务信息。 其表格形式见表6-4。 本表与现金流量表有着本质的不同。 2．资金来源与运用表分类 资金来源与运用表按项目建成后的用途可分为出售项目资金来源与运用表、出租和自营项目的资金来源与运用表。 1）出售项目资金来源与运用表（见表6-5） 2）出租和自营项目的资金来源与运用表（见表6-6） 6．2．3利润表 1．利润表的含义 利润表也称损益表，是反映房地产投资项目计算期内各年的利润总额、所得税及各年税后利润的分配等情况的财务报表。通过该表提供的投资项目经济效益静态分析的信息资料，可以计算投资利润率、投资利税率、资本金利润率、资本金净利润率等指标。 其表格形式如表6-7。 2．利润表的填列 1）关于利润总额 利润表中的利润总额一般应为： 利润总额=经营收入－经营成本－运营费用－修理费用－经营税金与附加－土地增值税 （1）以出售为主的房地产项目的利润总额 利润总额=销售收入－总成本费用－经营税金与附加－土地增值税 其中，销售收入、总成本费用、经营税金与附加分别来自基础数据估算。 其表格形式见表6-8。 （2）以出租为主的房地产项目利润总额 利润总额=出租收入－经营成本－运营费用—经营税金与附加 其中，出租收入、经营成本、经营税金与附加的数据可以通过第5章的财务数据和辅助报表得到。 其表格形式见表6-9。 2）关于税后利润 税后利润=利润总额－所得税 其中，所得税=应纳税所得额×所得税税率 一般情况下，应纳税所得额（或应纳税收入）就是前面计算出来的利润总额。 房地产开发企业的所得税税率一般为25%。 3）关于利润分配 房地产企业交纳所得税后的利润为税后利润，税后利润等于可供分配利润，一般按照下列顺序分配： （1）弥补企业以前年度亏损。 （2）提取盈余公积金。 （3）向投资者分配利润，即表中的应付利润。 考虑了这三项因素后（大部分情况下只有后两项因素），余额即为表中的未分配利润，未分配利润主要是用于归还借款。当借款还清后，一般应将这部分利润补分给投资者。 6