中体奥林匹克花园AC地块市场位及营销.docVIP

PAGE PAGE 96 中体奥林匹克花园A/C地块市场定位及营销推广策划报告（下） 目 录 上册 市场研究及背景分析 第一部分　　总体市场研究 一、经济、房地产行业以及政策背景要素点评及对项目的影响 二、北京低密度别墅市场研究及2006年别墅市场预期 三、北京经济型别墅市场对比分析（竞争区域分析） 第二部分　　区域市场研究 一、区域市场价值分析（板块发展、交通、配套、环境等要素） 二、区域房地产市场分析 区域房地产市场供应量分析 区域房地产市场供应格局 区域房地产市场价格走势分析 区域市场目标客群分析（客户深度访谈） 区域市场项目总体销售情况 三、区域项目深度竞争分析 总体规划对比分析额和 产品对比分析 价格对比分析 销售情况对比分析 广告推广思路对比分析 四、区域市场研究总结 下册 项目定位、产品概念设计建议及营销推广策略 第三部分　　项目本体条件分析 一、项目A、C地块区位及地块价值条件分析 二、项目SWOT分析及应对策略 第四部分　　项目定位 一、项目A、C地块市场方向键以及发展战略 二、目标市场定位 三、目标客群定位 四、项目产品定位建议及概念性设计建议 五、A、C地块价格定位建议 第五部分　　项目营销推广策略 项目市场价值及机会点挖掘 项目总体推盘思路 项目营销推广策略 项目广告推广策略  第三部分　　项目本体条件分析 一、项目自身条件分析 １、项目基本经济指标 用地编号 用地性质 控高 建筑容积率 建筑密度 绿地率 Ａ区 居住 18 1.4 25 40 Ｂ区 商业金融 18 1.8 35 30 Ｃ区 居住 18 1.4 25 40 Ｄ区 居住 18 1.4 25 40 Ｅ区 居住 18 1.4 25 40 建筑控制规模：约295380平方米， 控制层数：6层 机动车；住宅按1辆/户，地上部分不多于30%，公建按6.5辆/千户，地下部分不多于70% 自行车：住宅利用地下室按2辆/户，公建按400辆/万平米加内部职工总数的一半设置 项 目 数 值 比 重 备 注 居住区规划总用地 36.43068 Ha 代征城市公共用地面积 14 居住区建设用地（R） 22.14359 Ha 100% 1)住宅用地（R01） 13.06 Ha 59 2）公建用地（R02） 4.65 Ha 21 3）道路用地（R03） 2.66 Ha 12 4）公共绿地（R04） 1.77 Ha 8 居住户（套）数 1005 居住人数 3255 总建筑面积 225890㎡ 含住宅地下不含地下人防及车库 地上建筑面积 206332㎡ 1、多层住宅建筑面积 162007㎡ 未含地下建筑面积 2、公建建筑面积 44325㎡ 未含地下建筑面积 1）会所 3540㎡ 2）商业网点 40535㎡ 3）其他附属配套公建 250㎡ 地下建筑面积 36391㎡ 住宅地下室 19558㎡ 人防地下室兼地下车库 4580㎡ 地下车库 12253㎡ 住宅平均层数 3.5层 ２、项目自身条件分析 发展商: 北京创世愿景房地产开发有限公司 地理位置: 项目位于北京市丰台区长辛店镇新住宅规划区，东接西五环、南邻京石高速路、西北与古树公园相连，距六里桥仅10公里。从杜家坎西侧收费站进长辛店，饶过杜家坎环岛向西，经过装甲兵工程学院走长兴路不到一公里的位置，装甲兵工程学院西墙外马路对面。 交通条件（周遍道路及公交路网）：中体奥林匹克花园项目位于北京市丰台区长辛店镇新住宅规划区，东接西五环、南邻京石高速路、西北与古树公园相连，距六里桥仅10公里。目前，到达项目用地的城市公交线路多达11条，随着长辛店卫星城的开发建设和轻轨的修建，以及京石高速杜家坎收费站的取消，未来2-3年内，项目宗地的交通状况会得到更大的提升。 917支：天桥-青龙湖公园 744支：北京站东街-云岗山坡村 964：长椿街-太子峪陵园 已建成及规划建设中主要交通设施有规划中的莲花西路、轻轨等 总用地面积: 项目规划用地面积36.43068万平方米 地块形状：不规则梯形，坡地地貌，地势较舒缓，由西南向东北倾斜。 总占地面积：一期550亩左右 总建筑面积：一期29万平米左右 住宅建筑面积：一期225890平米 公共建筑面积：一期44325平米 容积率：0.93 绿化率：42.04% 规划理念：以坡地地貌为依据进行小区内规划 周边情况: 项目周边现有二七机车车辆厂、北方车辆厂、装甲兵工程学院、618军工厂、航天三院等人口超万人的大型企事业单位。 项目西、北邻绿树成荫的古树公园，东有装甲兵工程学院附属医院、物美超市。 随着南水北调工程的完工，流经该地块的永定河，将彻底改变干涸无水的旧貌，成为京城独特的生态景观区，更有效的改善项目的空气质量和环境。 二、项目A、C地块区位及地块价值条件分析 1、A、C