个人按市场价格出租居民住房所涉及的税种与计算方法.doc

个人按市场价格出租居民住房所涉及的税种与计算方法 个人按市场价格出租的居民住房从其本身行为来说涉及的税种有5个，但因为城建税及教育费附加是以三税（即增值税、营业税、消费税）为基础的，所以还涉及城建税和教育费附加。 营业税 个人按市场价格出租的居民住房是营业税“服务业”税目下的出租不动产科目，营业税“服务业”税率为5%，计税依据为市场价格。 但营业税中有规定，对于个人按市场价格出租的居民用房，在3%税率的基础上减半征收营业税。 二、印花税 印花税是以经济活动和经济交往中，书立、领受应税凭证的行为为征税对象征收的一种税，印花税因其采用应税凭证上粘贴印花税票的方法缴纳而得名。租凭合同属于财产租赁合同，税率为千分之一。 但财税【2008】24号文件上规定，对于个人出租、承租住房的租赁合同，免征印花税。 个人所得税 出租房屋是应该缴纳个人所得税的，个人所得税的计税基础分为段，一段是在每月在4000元以下，一段是4000元以上。这两段的计税基础是不一样的。 每月收入不超过4000元的： 应纳税所得税=【每月收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800】*20% 每月收入超过4000元的： 应纳税所得税={【每月收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）】*（1-20%）}*20% 注：最后乘的一个20%是个人所得税的税率 这里的准予扣除项目主要是针对你的房子本来是租的，然后转租的，意思即是说你需要付一部分租金给你的一房东，你自己是二房东。如果是自己的房子，也就没有所谓的准予扣除项目。 但个人所得税上规定个人按市场价格出租的居民住房，减按10%征收 五．城镇土地使用税 城镇土地使用税是以国有土地为征税对象，对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税、它采用定额税率。 但财税【2008】24号文件上规定，个人按市场价格出租的居民用住房免征城镇土地使用税。 六、城建税和教育费附加 城建税和教育费附加是以增值税、营业税、消费税为基础而征收的一种税，城建税的税率一共有三档，即市区7%，县级5%，镇级3%。教育费附加是3%的税率，地方教育费附加是2%，要算地方教育费附加时题上会告诉你，这里我们不考虑地方教育费附加。城建税和教育费附加随着三税的减免而减免。 例、Bernoullikuo将成都市区的一套住房出租给谢欣美同学居住，双方签定租赁合同。约定租期为2014年1月1日至2015年1月1日，每月租金4500元，2014年1月份Bernoullikuo应该交的税为多少？ 1.营业税 应纳营业税=4500*3%/2=67.5元 2.房产税 应纳房产税=4500*4%=180元 3.印花税：免征 4.个人所得税 应纳个人所得税=（4500-800）*（1-20%）*10%=76元 5.城镇土地使用税：免征 6.城建税及教育附附加 67.5*（7%+3%）=6.75元 但这里还应该注意两个问题，一个是这些税种有没有设置起征点，一个问题是这些税种的纳税时间是多久。 对于缴纳营业税的个人来说，是有起征点的。我国营业税起征点具体为：按期纳税的月营业额5000-20000元；按次纳税的每次（日）营业额300-500元。所以这里的Bernoullikuo是不需要缴纳营业税的，即营业税为0.营业税为0，那么城建税和教育费附加也为0. 个人所得税是在当月交，而房产税 将原有房产用于生产经营 从生产经营之月起 所以这里不用考虑征税的时间。那么Bernoullikuo出租这套住房总共缴纳的税=180+76=256元。 Bernoullikuo 2014年9月29日 Monday