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金融改变地产格局 金融：一种专业技术 从产业运作周期看,金融工具在不同的时期对房地产业的支持方式是不同的。从西方成熟国 家的发展历程来看，房地产业的发展经历了三个阶段。第一阶段以房地产开发为主，开发商 和投资商是一个主体，房地产的资金支持主要来自于银行，当房地产业发展到一定规模后， 暴露出来的问题是开发商的实力有限，银行业的经营风险也在增加，发展受到很大的制约。 第二阶段是以房地产投资管理公司或房地产基金为核心的房地产投资为主，开发商的分工开 始细化，既有投资商、开发商，还有经营商、投资管理公司与基金等，房地产证券化现象比 较普遍，资金量明显放大。第三阶段则是以房地产证券化为核心的阶段，通过证券化，房地 产成为了全民投资的产业，导致大量资金流向资本市场，再通过资本市场流向房地产市场。 目前，我国房地产业发展正处在第一阶段向第二阶段过渡的时期，房地产企业正在探寻更多 的来自于银行贷款以外的资金来源，以减少融资途径单一、政策调控壁垒的制约。 由此可见，在普遍认为房地产开发贷款风险较高的情况下，房地产行业更多地选择有效金融 安排可以更好地分散风险，从而获得较低成本的融资。金融技术的发展，特别是资本市场的 发展将为房地产行业打破融资瓶颈，实现行业资源优化发展提供良好平台。在房地产这样一 个资金密集型行业中，与金融结合得越紧密，市场竞争能力越高。 强者恒强：金融助推地产行集中度提升 近来，房地产业沉寂了2 年左右的高价拿地风潮再次掀起，总的来看土地价格较高，有的地 价甚至超过了周边房价。2007 年6 月，浙江绿城以总额12.6 亿元、楼面地价12509 元/方米 的“天价”在上海拿下了新江湾城D1 地块；7 月24 日，保利集团以32.4 亿元的价格拿下 了上海宝山区顾村板块三幅相连地块，每幅土地的最后成交价均接近拍卖起始价格3—4 倍。 紧缩“地根”政策的执行力度直接推动了地价的上涨。在开始实行土地收购储备制度之前， 我国土地转让基本是以协议出让的方式，用地方和供地方自行谈判决定交易的价格。自2001 年开始，随着土地收购储备制度的实施，政府介入土地出让环节，并通过公开“招拍挂”的 竞价方式，大幅透支土地未来升值收益，土地价格在全国范围内开始明显上涨。2006 年以 来，我国又集中出台了一系列土地管理政策，如2006 年实施了新的《限制用地项目目录》 和《禁止用地项目目录》，提高新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准等。土地作为稀缺性 资源，保证耕地面积、房地产需求加大等因素必然会推高地价。 高价拍地实际上是行业集中度提升的前奏，最终行业的整合更多是土地与资本的二重奏来完 成的，其中融资能力、金融手段将起到行业整合的主导作用。高价拿地对房地产行业的影响 将是具有资本优势的企业加快土地储备增长，房地产公司金融属性越来越明显，资金取代了 土地成为制约地产发展的第一要素，在政策调控的压力下，资金实力成为开发商追逐土地的 关键。 资金面上，银贷缩紧会使多元化融资的“资本”优势向大型企业集中，从而提高其行业竞争 力，而那些苦于融资渠道的小企业很可能将被收购或退出。另外，2007 年将面临着对期房 销售的限制，则房地产企业资金最大的来源之一预售款的挤压,必将导致大量中小房地产商 的资金链紧张，其结果一方面将延缓手中拥有的项目开发进度，另外也可能通过卖地来缓解 压力，从而使得土地更集中在大型房地产公司或资金实力更强的公司手中。 实际上，高价拿地背景下，房地产行业将很可能呈现比较明显的马太效应。大型优质企业进 入良性循环：融资渠道多元化——有能力高价拿地土地——储备增加——企业长期发展有保 障，大企业得到更多的资源和发展空间。万科2006 年融资40 亿元，2007 年又计划融资100 多亿元。保利地产及金地集团也因现有土地储备较多而受到市场的支持，再融资分别达到了 70 亿元及40 亿元。无疑融资后这些大公司的发展速度将获得更好保障。类似几家行业领先 公司也通过资本市场获得了较多的融资。 随着我国房地产企业规模和实力的迅速提高，我国房地产行业集中度的提升正在逐年显现。 在2005 年的中国房地产百强企业中，综合实力前10 企业于2005 年实现销售额686.62 亿元， 占全国市场份额的5.2%，较2003 、2004 年的 4.65%和 4.87%加速提升；2005 年综合实力 TOP10 企业的销售额较2003 、2004 年分别增长了92.45%和35.84%，市场份额