中原 深圳工改政策 21706 27页.pptxVIP

;CONTENTS;01;什么是工业用地？;M1与M0的区别;工业用地按照改造形式不同，可划分为城市更新类和非城市更新类（即除城市更新以外的其他工业用地项目），其中非城市更新工业用地包括已批未建类（实践中主要包含增容及转变性质为新型产业用地M0)和其他特殊类型项目。;02;土地空间的匮乏，限制了城市的发展和产业的转型升级，从2013年到2020年间，深圳可用的新增建设用地仅剩59平方公里，而与之相矛盾的是目前在深圳用地紧张的情况下，但旧有的工业用地仍大量的存在。;深圳工业地产政策产生背景;;03;工业用地项目的配套比例不得超过30%，但30%配套按照市场评估价补缴地价后可进入市场销售。;非城市更新项目形成的工业楼宇分割转让租售比例受限于50％：50％；纳入城市更新项目的工业楼宇可分割转让，可售比例不再受限于50%，最大可实现100%销售，工改工走城市更新路线将成为主流。;;可以分???转让的工业楼宇，具体包括以下三种：;需以企业名义购买，且企业必须符合产业准入条件并通过各区（含新区）产业主管部门依法进行的资格审查。原则上5年内不得再转让，如需转让增值收益全部上缴。;政策中明确规定政府将参与物业收益分成，这使工业用地利润空间受到较大影响。;增值收益额及扣减额计算方法说明 ;二、非城市更新改造的工业楼宇及配套设施首次转让的，按照下列方式缴交增值收益：;——《深圳市规划和国土资源委员会关于工业楼宇转让管理有关事宜的通知》 已转移登记的工业楼宇及配套设施，自转移登记之日起5年后再转让的，免缴增值收益。;状态;——《深圳市工业楼宇转让管理方法（试行）实施细则》 市规划国土委 2013-12-06;非城市更新项目中，以下面方法补缴地价，该类项目若想实现纯市场化销售，面临的地价成本大幅提高风险 ;城市更新项目中的工改工项目以下面方法补缴地价，导致销售部分地价略有上升。;地价补缴方法之城市更新类工改居或工改商项目;政策分析