商业地产销售的可持续经营培训课件.pptVIP

二、建筑设计 与商业定位紧密结合，“把商业语言转化为建筑语言”，确保建筑符合销售、经营的双重要求。 1. 严格遵循商业定位的要求，缩短的建筑方案设计周期； 2. 遵循的销售型购物中心的特殊要求，减少设计的缺陷，减少设计反复，在设计阶段控制开发的时间成本和资金成本； 3. 遵循商业定位的要求进行规划设计，确保项目开发的价值最大化。 三、招商 招商是实现销售型商业地产“订单式”开发的有利支撑，确保项目可以满铺开业，为持续运营打下坚实基础。 1. 招商前置 从项目商业定位、建筑方案设计阶段开始，招商工作就介入，落实销售型商业地产“订单式”开发。通过与主力商家进行合作洽谈、工程技术对接，使商业定位、建筑方案获得认可，确保主力商家可以顺利进驻。 2. 先规划，后招商 先期进行业态布局、品牌落位、租金坪销测算、商务条件拟定等基础工作的实施，再开始招商工作的全面展开，做到招商进度和开发商利益的双重实现，确保项目以较高的商率开业。 四、工程 通过设计管理、进度管理、成本管理和装修管理，落实产品标准和工艺，合理控制成本，确保工程进度，实现项目工程顺利完工。 1.设计管理：通过产品工艺的把控，满足业态调整的要求。协调建筑与结构、结构与安装、景观与管线等，避免设计矛盾、交叉及漏项，结合工程实际，合理组织施工方案，减少工程浪费。 2.进度管理：通过合理编制工程管理计划，使工程开发按照既定目标展开，突出重要时间节点，使整个项目的开发节点可控制、可实现。 3.成本管理：通过合理组织、控制与实施，使工程成本控制在合理范围，通过动态成本管理体系，随时发现并控制成本的异常变动，从而确保项目整体开发目标的实现。 4.装修管理：编制交房标准和装修手册，认真审核商户施工图，避免形态破坏，监控装修进度，确保项目整体运营 五、销售 销售型商业地产开发过程中需要的大量资金都需要通过销售来实现。另外, 对购物中心的销售而言，既要快速回笼资金，又要确保可持续经营，其挑战是十分严峻的。因此，必须考虑以下几点，确保销售与可持续经营的平衡： 1.“五年返租，十五年委托经营管理”，使所有权与经营权分离，确保统一规划、统一招商、统一经营管理，是销售型商业地产可持续运营最重要的前提。 2. 根据不同业态的租金回报制定销售价格，建立公平、合理的投资回报机制。 3.严格控制销售比例，确保开发商的大股东地位，确保开发商与小业主形成利益共同体，确保项目的可持续运营。 4.坚决避免虚拟商铺，保障投资者权益。在销售铺位划分时充分结合了招商铺位分割，避免因商铺虚拟销售，而对项目长期稳定经营管理埋下的隐患。 六、经营 商业的价值最终必须通过经营成果才能体现，对于销售型商业而言，经营的好坏是开发商兑现对投资者承诺的重要方式，也是检验销售型商业地产模式可行性的重要方式。因此，必须从以下几方面出发，确保销售型商业地产的可持续经营： 1.打造由租金、商业管理费、物业管理费构成销售型商业地产运营平台。租金确保投资者的租金回报；物业管理费保证商业物业的正常运行；商业管理费用于招商、推广、运营策划，引导、规范经营户的经营活动，促进商业价值最大化。 2.五年返租期政策（类似于基金封闭期），给开发商充裕的时间做旺市场，为返租期结束后的投资回报率奠定基础。 3.通过商业定位的不断调整，充分满足顾客需求，适度引领时尚需求，实现商业物业的不断升值，为业主创造长期稳定的投资回报。 Part 4 五大服务体系 五大服务体系，助力突出重围 以商业定位策划、商业定位实施和商业定位调整为核心业务流程的全业务链专业第三方服务。 “5年返租，15年委托经营”的独创全新模式，确保销售性商业地产的成功运营。 五大服务体系 商业设计和建筑设计 招商代理 工程委托管理 销售代理 委托经营管理 1.商业设计和建筑设计： 哥伦布规划设计研究院采用商业设计与建筑设计合二为一的独特设计方法，经过数十个大型购物中心经验积累，形成了符合销售型购物中心产品设计理念与规范。 2.招商代理： 经过多年的客户积累，与国内十大类数百家主力商家签署了战略合作联盟，最大限度提高商业量身定做的比例，确保项目全面顺利开业。 3.工程委托管理： 通过设计管理、进度管理、成本管理和装修管理，落实产品标准和工艺，合理控制成本，确保工程进度，实现项目工程顺利完工。 4.委托经营管理： 通过商业定位的不断调整，充分满足顾客需求，适度引领时尚需求，实现商业物业的不断升值，为业主创造长期稳定的投资回报。 5.销售代理： 通过5年返租，15年委托经营管理的销售模式，把商铺转化