漳州欣隆盛世项目市场调查及定位推广策略.pdf

漳州欣隆漳州欣隆盛世项目盛世项目 市场调市场调查及定及定位推广策位推广策略 提报人提报人：：李书新李书新 2012-7-1 目录 第一部分 一、2011漳州楼市回顾。 二、2012漳州楼市分布。 三、四大板块发展态势分析 四、漳州近3个月内销售十大排行 五五、重点楼盘个案调查重点楼盘个案调查 第二部分 一、、项目概况项目概况 二、项目SWOT分析 三、目标客户人群分析 第三部分 一、案名策略 二、定位与创意表现策略 三、推广策略推广策略 四、卖点小结 第四部分第四部分 一、营销销售工作进度规划表 第一部第一部部分部分 一、2011漳州州楼市回顾。 2011漳州楼楼市市场回顾 2011年上半年多个楼盘的集中放量影响，成交量平稳，下半半年受全国房产降价潮的影响，观望浓厚，成交量连续6个 月出现下滑现象；商品房月成交均价平稳上扬；最终以1266.8万㎡的成交量收尾，略低于去年;价格比2010年大幅攀升。 总体形势———量缩价升 2011漳州楼市市场回顾 二、户型需求情况分析 从2011年1-11月份市区新开盘住宅成交对比图，可以看出目前市场比较畅销的户型还是在70-90㎡的两房和90-120 ㎡的两房和三房； 中小户型好卖卖，刚需旺盛 2011漳州楼漳州楼市市场回顾市市场回顾 三、客群分析 客户群客户群主要集中在以本要集中在以本土客户为客户为主，，属于第属于第一次置业刚需客次置业刚需客客户客户，，年龄都集中在年龄都集中在25-35岁期间岁期间，，主要来自于乡镇的客户要来自于乡镇的客户 (60%)、市区工薪阶层等刚需客户，其置业需求是教育、结婚等主要因素的诉求；同时来自乡镇县城的客户成为了市场 争夺的主流客群； 中、青年，本地乡乡镇、市区人群居多 2011漳州楼市市市场回顾 四、商品房月供销分析 市区2011年全年月供应量平稳在10万㎡以上，下半年销售量萎缩，供应量放大，导致下半年供销比波动幅度大； 上半年供销平稳，，下半年供销失衡 2011漳州楼市漳州楼市市政策回顾市政策回顾 ◆3月漳州出台新限购，实行一套一价，价格升降在±5%%； 银行贷款额度不足漳州限外地购房客贷款4月18日，建设设银行漳州分行向多家房地产开发公司发出通知：从当日起， 对未能提供对未能提供一年以上纳税证明年以上纳税证明、医保医保、社保缴交证明或企社保缴交证明或企企业法人经营执照的外来购房者企业法人经营执照的外来购房者，将全面停止按揭贷款将全面停止按揭贷款。 ◆4月底，漳州市政府出台年度控制目标全市年度新建住房房价格涨幅应控制在13%~15%左右，与此同时，加大保障 性住房供应性住房供应全市建设各类保障性住房年全市建设各类保障性住房2518525185套套 （（户户））。 ◆5月1日起拆迁安置房可办产权1.3万户拆迁安置房可办办理“两证”，这是今年漳州楼市解决民生问题，政府大手 笔的亮点之作笔的亮点之作。。取得房屋两证后取得房屋两证后，，这些房屋就可以依法进这些房屋就可以依法进进行转移进行转移、、抵押等抵押等，，增加市场的有效存量房源增加市场的有效存量房源，，缓解供需矛缓解供需矛 盾，对加强房地产市场的规范管理和房地产市场调控政策，巩固调控成果，促进该市房地产市场平稳健康有序发展 起着积极作用。 5月1日市政府办公室出台《漳州市商品房人防范围内地下下车位销售和办理权属登记的实施意见》明确，我市地下车 位可进行销售和办理权属登记位可进行销售和办理权属登记 让地下停车位从此有了让地下停车位从此有了 ““身份证身份证””。在出台办证措施的同时在出台办证措施的同时， ““新政新政””还为小区停还为小区停 车位只供应给本小区业主、防止市场炒作装上了“保险丝”。“新政”规定，按照规划要求设置的地下车库和停车 位（包括人防范围、商品房非人防范围内和非商品房人防范围内的地下