商务地产与现代城市发展-浙江大学房地产研究中心.PDF

Competitive Power of A City 城市竞争力 商务地产与现代城市发展 贾生华 聂 冲 摘 要：商务地产与现代城市发展是紧密相连的，是全球化、网络化以后出现的各种在全球范围 里面发挥作用的现代商务中心。它与传统的商业地产不同，具有产业的集聚性、网络的关联性和经 济的带动性等特点，这使得商务地产可能成为将来城市竞争、区域竞争，甚至国家竞争的焦点。 关键词 商务地产；城市发展；CBD ： 中图分类号：C912.81文献标识码 A 文章编号：1674-4144（2008）03-35（3） ： 作者简介：贾生华 浙江大学管理学院副院长 教授 博士生导师 聂 冲 浙江大学房地产研究中心 博士后 人类社会经济活动的结构始终是在变化的，我们平常所说的三大产业：第一产业、第二产业、 第三产业，事实上现在还有“第四产业”，或者是“第四产业”正在兴起。传统的三大产业发展恰 恰就是一个“取代”的关系，过去说农业是第一产业，这是最重要的产业；第二是工业，在工业化 时代是主导产业；第三产业是商业服务业。现在“第四产业”是什么呢？就是全球化、网络化以后 出现的各种在全球范围里面发挥作用的现代商务中心，该产业也称为“现代服务业”（或现代第三 产业），它是从传统第三产业中分离出来，这也就是本文所说的商务地产。目前，中国许多城市都 在大力发展。 35 一、从商业地产到商务地产 商务地产是什么呢？过去商业界、理论界通常用的是商业地产、商务中心，或者是“中央商务区” 这个概念，但是从学术角度并没有仔细研究和考虑商务地产。狭义来讲，商业地产和商务地产存在 着本质的不同。虽然它们都是指集聚和扩散的效应，但是集聚和扩散的内容却发生明显变化，这与 经济结构是相互关联的。通常而言，商业地产强调的是商业贸易的集聚和扩散，如购物中心；而商 务地产则更多强调的是现代服务业的集聚和扩散，大量商务地产的集聚就形成了 CBD。从商业地产 到商务地产，实际上实现了集聚内容的升级。与商业地产相比，商务地产应该具备以下几个特点： 1、产业的集聚性。如果商业地产把它看做是人流、商流、物流、信息流等等交易为主的话，商 务地产应该是更大范围对第二产业、第三产业的集聚，像我们看到的纽约、巴黎，或者是香港、北 京的CBD商务中心，它的功能已经主要不是商业概念，不是交易场所，而是一个产业集聚。而这个 产业集聚不是指在这里生产产品或进行交易，而是带动了更大范围的产业集聚。 2、网络的关联性。商务地产要带动，或者是扩散就不是靠这个场所本身，而是靠它所关联的产 业网络，它可以辐射到区域以外，甚至像现在在全球范围里面进行辐射。 3、经济的带动性。如果说商业地产是一个城市的商业交换、贸易的中心，那么商务地产就可以 称得上是这个区域、这个国家，甚至全世界经济的首脑中心，或者是作为核心这样一种功能。 所以商业地产和商务地产从这个性质来看是完全不同的概念，或者它的功能上、内涵上有本质 的差别，或者是有新的提升。所以我想这是一个创新的概念，需要我们大家认真地去探讨。 二、商务地产的发展历程 商务地产与城市发展阶段是紧密相连的，大致可以把城市发展分为三个阶段： 1、20世纪初——城市扩张：CBD雏形的商业功能主导阶段 上个世纪初期是城市扩张期，世界级、区域级的大城市增加，在这个时候形成了CBD的雏形， 但是它的功能还是商业功能主导。所以我们现在看到很多的文献都是30-50年代的，当时是时代的发 展形成了这样的机遇。 2、50