2019年商业地产前期策划分析.ppt

第四部分 项目开发方向建议 【商务公寓办公】 【主题商业及商墅】 【投资居住公寓】 购物中心 居 住 商 务 商 业 标准写字楼 服务公寓 LOFT 主题商业 邻里中心 别墅 高端办公 商业会所 投资居住公寓 项目定位方向建议 符合条件的物业类型 方向一：旅游购物风情商街 优势 项目用地属性为商业用地，经济指标条件与开发物业匹配度较高； 商业产品开发强度较低且溢价空间较大，可实现高利润产出； 商街形式多样且具有较强吸纳能力，结合旅游资源效果好； 劣势 以昆明近期一级土地供应市场来看，供地均为商业用地属性，现昆明市场商业配比及存量远超服务人群需求，商业不仅从存量、投资市场均存在严重客群面问题； 商业产品虽溢价空间较大，但可售性较差，固有资产仅为账面产值，难以实现现金利润转化； 风情商街多需充足固定人口作为支撑，且对开发商要求较高，需长期运管方能实现； 项目定位方向建议 需游客资源支撑 项目定位方向建议 方向二：总部基地商务园区 优势 相比常规高密商务而言项目1.2容积率、建筑40米限高，可规划出较为高端的低密商务办公产品； 项目所处板块及区域规划与低密园林式办公匹配度较高，物业可与酒店、公寓等同类物业进行转换； 劣势 纵观昆明商务市场由于现有存量远盛于需求量，已沦为普遍低价无市的尴尬局面； 区域没有传统办公氛围，且交通、通达性与办公客群诉求相违背； 物业市场客群稀薄且面临同区域类似项目直面竞争，项目若以商务定性将陷入僵局； 商务市场过饱和 项目定位方向建议 方向三：商务商业别墅区 优势 项目所处板块及区域规划较为支持该类物业，通过物业营销推广可有效对整盘形象气质进一步提升； 通过官邸类商墅兼顾商务与私家别墅双重属性，从而拓宽市场满足高端客群需求； 劣势 物业体量产出较少，综合考虑地价及成本费用还需进行经济论证物业经济可行性； 物业规划设计要求较高，接受该类物业人群属窄众客群，由于总价原因导致购买门槛较高； 物业除产品本身外还需公共产品及大环境、软性服务等对物业作为强支撑； 容积率无法做满 第五部分 单一业态开发经济测算与比较分析 单一业态经济测算 业态利润率比选 从上表可看出 除公寓/写字楼外，商业及别墅物业利润率相近，因此项目以经济角度出发应以低密物业为导向； 为确保账面经济效益有效转化，项目重点在于产品货系分配的合理性； 备注：此轮测算将土地成本按零计算，不代表实际利润产出，仅用于业态排序甄选。 因而利润率偏高，若加入土地成本因素考虑，利润率需≥20%才可保证项目开发安全。 双拼 独栋 商业 联排 公寓/写字楼 （单亩/零地价） 业态优选对比 物业类型 容积率 总建面（㎡） 售价预估（万元/㎡） 总销售额 （万元） 建安成本 （元/㎡） 其它开发成本 （元/㎡） 成本合计 （万元） 单亩利润额 （万元） 利润率 独栋 0.3 200 2.8 560 3500 7083 212 348 62.20% 双拼 0.45 300 2.4 720 3500 5268 263 457 63.47% 联排 0.75 500 2 1000 3500 4288 389 611 61.06% 商业 0.8 533 1.8 960 3000 3942 370 590 61.44% 公寓办公 2.2 1467 0.85 1247 3000 2070 744 503 40.35% 联排 商业 公寓办公 双拼 独栋 业态利润额比选 世博花园酒店二号院改扩建项目开发方向分析汇报 昆明世博新区开发建设有限公司 2015年6月，原项目组针对泰姬酒店项目后续开发及世博花园酒店二号院地块的重新定位提出了多个开发方案，并委托世博投资公司针对各个方案开始进行经济测算工作。 2015年8月，世博投资公司完成了“世博花园酒店二号院改扩建项目”的项目经济测算工作。 2015年9月，项目规划条件明确，用地性质成功调整为B2兼容B1，项目开发方向有了更多的选择性。 为了保证产品开发的安全性，新区公司邀请了昆明金石发展咨询有限公司，昆明风之铃市场调查与研究有限公司，昆明世联卓群房地产经纪有限公司三家机构并通过比选最终确定昆明金石发展咨询有限公司负责针对房地产市场需求做一份客观的《市场调研报告》。 成果于2015年11月6日向公司及集团领导作了汇报。 前 言 Contants 01 昆明房地产市场现状 02 昆明市房地产区域市场分析 03 项目宗地分析 04 项目开发方向建议 05 单