购买或居住于公寓中.pdf

购买或居住于公寓中 购买或居住于公寓中 简介 很多人都在寻找能够满足其生活方式并符合其经济条件的公寓。不论您是第一次 购买公寓的或是名下已经拥有多份物业的业主，在购买新的公寓时，您必然会面 临许多应注意的事项。该手册包含了一些购买公寓时您的应注意事项，以及在公 寓中生活时您可能会碰到的法律问题。如果您想购买的是一幢带有共享设施或占 用了公共区域的房屋，请参阅我们的另一份手册，即《购买并居住于占有公共区 域的物业》。 当然，该手册只能为您提供一些一般性的注意事项。我们建议您在购买公寓时能 够向您的律师就物业公司、物业管理费及其他相关内容进行全方面的咨询。 公寓和独栋式住宅有何区别？ 公寓与独栋住宅的最主要的区别是，作为公寓的业主，您将与其他居住在该小区 的业主共享小区的公共区域、设施以及其他相关服务。 这些可能会包括： • 公寓楼的天台 • 电梯 • 花园与绿地 • 停车位、进入公寓的道路、人行道 • 网络接线端、走廊、楼梯井 • 公寓的外部墙壁 • 下水道与排水系统 • 电力及煤气供应系统 • 安保服务、清洁服务、维护服务及垃圾处理服务。 您对您的公寓拥有专属所有权，这意味着您专属拥有公寓的内部结构，通常情况 下为公寓内部的墙壁、楼梯和天花板。除此之外，当您购买公寓后，您和其他公 寓的业主们，需要共同对小区内的公共区域、设施以及其他相关服务的维护、保 养、修理和保险负责。 请让您的律师为您提供以下资料： • 一份公寓的平面图以及小区的平面图以便明确您将会拥有专属所有权的区域 及您将与其他业主分享并负责的区域； • 一份该公寓的地契复印件以及所有与该公寓相关的法律文件复印件。 获取以上材料是为了让您在未来能有所参考。您的律师将会为您解释这些材料的 具体内容。 公寓楼是如何管理的？ 您有必要同您的律师讨论该问题。很可能一家负责维护、保养小区公共区域、设 施及其他物业服务的物业公司将会成立。该公司也将负责购买小区物业保险。物 业公司的成员是所有公寓业主，他们将同等享有使用公共区域、设施、物业服务 的权利。业主也将拥有平等的投票权。 什么是物业管理费？ 物业管理费是指公寓业主为公共区域、设施以及物业服务所支出的维护费、保养 费、修理费和保险费。您在同意购买公寓之前应该查清以下与物业管理费相关的 事项： • 物业管理费的具体数额是多少？ • 物业管理费多长时间缴纳一次，一个月、半年还是一年？ • 支付方式是什么？通过自动转账（Direct debit）、银行长期委托书 （Standing order）或支票支付？ • 物业管理费由哪些费用组成？ • 该公寓的现任业主是否已按时交清所有的物业管理费？ • 是否有应急基金（Sinking fund）？ • 结合公寓所在小区的情况，物业管理费是否合理？ • 我是否有能力支付所有与公寓相关的费用，包括物业管理费？ 当我在考虑购买一所公寓时，应该注意什么？ 需要注意的是，您需要确认小区的物业管理系统如何，其运行是否高效。您的律师应 该能够帮助您处理这些问题。如果该小区已有物业公司，您应该获得以下信息 ： • 该公司最近几次会议的会议记录复印件 • 与该物业公司或物业管理费有关的所有信件复印件 • 最近银行账户的复印件 • 未来计划支出的详细信息 • “应急基金（Sinking fund）”的详细信息 • 已购保险的详细信息 • 该小区的是否已有物业管理代理人？如果已有，具体是如何安排的？ • 其他相关文件 请您注意，物业管理费的数额每年可能会有变化，在未来或许有所增加。 通过以上材料，您和您的律师将能够对小区是否有合理有效的管理机制做出判断。你 们也能了解到该小区近期是否需要大型维护项目，以及是否有足够的应急基金支付该 项目。 什么是“应急基金”？ “应急基金”指一部分被储蓄起来的物业管理费。这笔资金将用于小区未来可能需要 的规模较大的维护，比如屋顶的翻修。如果小区并无应急基金而又有维修的需要，那 么的公寓业主将必须自行协商并筹集相关维修费用。这可能会是一笔数目不小 的费用，而协商却可能很难达成所有业主都满意的结果。 我有何责任？ 您最重要的责任是按时支付物业管理费。除支付相关费用之外，作为物业公司 的成员之一，您有责任积极参与到公司的管理工作中。您应该： • 出席公司年会与其他重要会议 • 在与小区管理有关的讨论与