中电科技园地块可行性研究报告.pptxVIP

南开区科技园地块可行性研究报告;;;区位位置;项目背景;项目技术指标及评价 ;周边现状;不利因素;交通条件;周边配套;本体结论;;城市发展背景——政策利好;城市发展背景——经济情况;商贸红桥;南开发展背景——政策;南开发展背景——经济情况;南开发展背景——经济情况;南开区GDP不断攀升，第三产业占绝对比重。本案在未来“科技南开” 规划中，会更大程度的享有第三产业发展所带来的大量产业人口的导入； ;;办公物业市场研究;项目位于南开区核心区域，西侧与城市主干道红旗路王顶堤立交相邻，可有效承接核心商务区外溢的中小企业客群及相关高新科技企业;天津市写字楼供求矛盾突出，供应市场持续挤压需求市场，供求比1.5：1；中心城区写字楼存量180万平米，年均去化量约为21万平米，新建写字楼推售压力较大;天津办公物业发展情况分析——分布格局;区域位于中心城区写字楼第二梯队；商务办公氛围成熟，以中小企业及大学生初创企业为主，在营写字楼品质为中高端，办公物业售价在1.6-1.9万元/平米，出租价格在1.8-2.5元/平/天。;甲级写字楼售价在27000-19000元/平，乙级写字楼售价在14000-19000元/平； 甲级写字楼较高的租金致使其空置率也较高，乙级写字楼空置率略低。;区 位;;面积需求集中在95-200平米，地缘型、刚需型客户占绝对比例，看好区域未来发展;南开办公物业市场研究——供求分析;区域入驻企业以高科技、物流商贸及咨询培训类中小型企业为主，其对办公物业的面积需求集中中在100-150㎡，最大一般不会超过500㎡，承租能力在1.8-2.5元/平/天;南开办公物业市场研究——潜在供应;南开办公物业市场研究——典型销售项目对比分析;8-23层 卫生间：2间 消防通道：2个 电梯：6个 标准层面积：979平米，套内120-300平米 出售，适合投资客或者一些小型企业;宝利国际广场;区 位;自2013年6月开盘至今，成交均价20877元/平米，成交面积37118平米。去化率为25%，去化速度为12373平米/年，其中200平米以下，总价在100-150万的物业成交最好;区 位;自2014年9月开盘至今，均价为13261元/平米，总成交面积22299平米，去化率为48%，去化速度达到了22000平米/年，其中200平米以下，总价在100-150万元的产品是成交主力;南开办公物业市场研究——典型在营项目对比分析;南开办公物业市场研究——典型非销售项目对比分析;区 位;标准层面积3000㎡，偏心筒设置；租金水平在3-4元/平米/天； 租赁情况较好，空置率为7%，以金融保险、房地产和IT企业为主;项目所在区域将成为天津市最重要的科技科研基地，目标客户群体多为科技类中小企业，对写字楼价格水平、交通条件、配套服务、产业氛围及政策等较为看重；;商业物业市场研究;天津中心城区优质商业平均首层租金在2014年达521元/㎡·月；滨江道商圈租赁依旧领先，首层租金为450~900元/㎡·月； 截至2013年年末，天津零售商业存量超过370万平米，全市平均空置率至15%，空置率始终位于高位； 2013年天津在建购物中心面积达210万平米，位居全国第二位、仅次于成都（290万平米）；优质商业物业的快速增加，导致天津商业市场承受较大去化压力，空置率（15%）居全国第二位，仅次于沈阳（17%），远高于全国平均水平（7.5%），项目将面临严峻的供过于求的市场环境。;天津商业物业的发展情况分析——商业发展格局及趋势 ;天津商业物业的发展情况分析——中心城区潜在供应;天津商业物业的发展情况分析——发展趋势 ;天津商业物业的发展情况分析——发展趋势;南开商业整体市场情况分析——发展格局;南开商业整体市场情况分析——供求分析;南开商业整体市场情况分析——典型案例分析;南开商业整体市场情况分析——典型案例分析;宝利国际广场;区 位;自2011年开盘至今，成交均价为53564元/平米，总成交面积17066.6平米，去化率约为62.7%。其中200平米以下，总价600-800万的商铺是成交主力;区 位;商铺自2014年11月开盘至今，均价为51335元/平米，3个月内总成交面积为1437平米，去化率约为22%。其中300-400平米，总价在800-1000万左右的商铺是成交主力;区域内在售项目90-180平米的商铺是市场成交的主力;公寓物业市场研究;天津公寓物业发展情况分析——物业类型;蓝印取消;受政策影响，新增供应在2011年达到峰值，并逐年递减，日渐稀缺；市场需求稳定，年均去化26万平米；成交均价稳步上行，2014年为17800元/平米，年涨幅4%;70平米以下的小户型是市场需求的主力，处于去库存的阶段；70-90平米户型始终处于供不应求的状态;全