泽天下地产项目一期营销策略报告.pptVIP

一种综合的营销理念 泽天下项目营销策略方案 二OO七年十月 结论： 产品供应状况 下半年供应产品以90平米左右的两室、110-130平米的三室为主，产同质化 严重，竞争压力较大 预计价格 根据目前市场状况预测下半年优质毛坯项目均价可达6300-6800元左右， 竞争格局 奥园剩余产品较少，即将推出市场舞台， 一番街小户型产品客户群定位存在差距较大，直接竞争力不强 卡蒂尔定位相差悬殊，客户群定位不一致，影响较小 宝翠目前产品也即将售罄，后期将推出多层产品 在今年与本案竞争冲突较大的即为御龙湾的24层高层产品，该产品与我项目产品不仅产品结构一致、且目标客户较为相同，因此后期将是我们重点关注的项目 津品建筑的洋房和高层产品同样会给本案带来较大的客户冲击，竞争较为激烈 样板间亮相 体验营销——开工仪式 体验营销－样板间展示 体验营销——景观示范区展示 体验营销－专业化服务 3、成交状况 北辰区三级市场目前均价3850元左右，在天津市场中，相对较低 北辰区07年1-9月份三级市场价格稳步提高，年初至今约有500元左右的价格提升 年初价格涨幅较小，相对比较平稳，均价保持在3400元左右 4月份起涨幅逐渐增加，达到3700元以上，较3月份有将近300元左右的涨幅，并且后期持续上扬，可见该区域市场发展比较平稳，仍具有较强的升值潜力 4、重点小区销售跟踪表 15天 54 私 6 114 三室 　 10天 49 私 6 107 偏单 　 10天 30 私 7 61 独单 双发温泉小区 15天 80 私 3 134 三室 　 一周 67 私 9 111 偏单 　 十天 46 私 10 76.43 独单 大通绿岛 5天 58 私 3 115 三室 　 一周 54 私 3 110 偏单 　 一周 30 私 7 51.8 独单 都旺新城 目前该房型出房率低、暂缺 三室 　 一周 51.8 私 2 93.28 偏单 　 一周 25 公 1 30 独单 东升里 销售时间 价位（万） 产别 楼层 面积（平米） 房型 小区 北辰成交以北仓片为主，其中东升里为成交最多的社区（原因：社区规模大，小户型多，人口流动量高）。 其它区域交易量相对较低。 本区域二手房成交是以一室和两室为主，三室成交量少。其中一室占成交比例的绝大部分。尤此分析得出北辰二手购房者购房承受力还是较低。 北辰二手房只要价钱合理销售周期一般在一周左右的时间，可见需求比较旺盛 其中成交质量比较好的小区A类都旺、双发、大通，但该类社区房源较少；B类东升里、霞光里，这几个是北辰区成交量比较活跃的小区。 五、北辰区市场分析 北辰区目前土地供给较少，且均在环外板块，成本价格较高，环内土地严重稀缺，预计未来该区域新增商品房项目应大部分集中在环外，致使环内项目严重稀缺 该区域在售项目均为市场主流项目，缺少高端品质型产品，没有真正建立起北辰的代表性产品。因此，本案将在区域内树立起高端产品形象，通过项目景观、产品、建筑的优质结合，最终打造出北辰的富人区，树立“人文 素质”社区的高端形象 目前北辰区域二级市场07年10月份后，新品上市较多，均以中小户型为主，同质化严重，客户分流情况严重，因此对本案带来竞争压力较多 北辰区三级市场客户大多会选择环境较好的低房龄社区为主，可见三级市场购房客户仍然比较关注产品的品质与数十度。 三级市场中成交较好社区产品总价款相对较高，如大通76平米独单，总价款在46万，合单价6000元;都旺51.8平米，31万，单价同样在6000元左右，基本与市场在售商品房价格持平。 PART ２ 客户分析 一、客户积累状况 客户登记：1945 会员积累：1000 二、客户分析 0.00% 0.00% 7.09% 8.66% 24.80% 59.45% 所占比例 　 　 拆迁 投资 婚房 改善 购买用途 　 3.40% 2.30% 1.90% 4.90% 84.80% 所占比例 　 网络 朋友介绍 户外广告 DM单 路过 认知途径 3.15% 17.72% 50.79% 28.35% 所占比例 7000以上 6500-7000 6000-6500 5500-6000 5000-5500 接受价位 6.69% 6.69% 9.84% 20.08% 38.19% 18.50% 所占比例 130以上 120-130 100-120 90-100 80-90 60-70 面积区间 16.30% 10.60% 14.40% 18.20% 31.80% 5.70% 所占比例 其他 河北红桥 天穆片区 新村片区 集贤片区 双街片区 所属区域 1、北辰到访登记状况 分析： 客户主要集中在北辰，其中北辰集贤片区所占比例最大，为31.8%，一方面由于该片区购买欲望较为旺盛，另一方面由于与卖场位置辐射区