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第九章 假设开发法 第九章 假设开发法 地产估价 9-1 假设开发法概述 一、概念 预测估价对象预期开发完成后的价值，扣除未来 的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象 房地产于估价时点的客观合理价格或价值的方法。 二、假设开发法的理论依据 本质与收益法同 预期原理 形式与成本法同 成本法倒算 第九章 假设开发法 地产估价 假设开发法与成本法的关系 成本法评估新建房地产价格的公式： 新建房地价格＝土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本 +管理费用+投资利息+销售税费+开发利润 假设开发法评估土地价格的公式： 土地取得成本＝ 建房地价格-土地开发成本-建筑物建造成本 -管理费用-投资利息-销售税费-开发利润 假设开发法在形式上是评估 建房地产价格的成本法的倒算法 第九章 假设开发法 地产估价 假设开发法与成本法的主要区别 成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开 发完成后的房地产价格； 假设开发法中开发完成后的价格已事先通过预 测得到，需要求取的是土地价格。 第九章 假设开发法 地产估价 三、假设开发法适用的对象和条件 （一）适用对象 具有开发潜力的待开发房地产 1、待开发的土地，包括生地、毛地、熟地； 2、在建工程； 3、可装修改造或可改变用途的旧房地产 。 （二）其他用途 投资分析 1、测算待开发房地产的最 价格； 2、测算房地产开发项目的预期利润； 3、测算房地产开发中可能出现的最 费用。 第九章 假设开发法 地产估价 （三）需具备的条件 掌握方法的运用技巧 1、是否正确判断了房地产最佳的开发利用方式 2、是否正确预测了开发完成后的价值 有一个良好的社会经济环境 1、明朗、开放及长远的房地产政策； 2、统一、严谨及健全的房地产法规； 3、完整、公开及 明度高的房地产资料库； 4、稳定、清晰及全面的投资开发和交易的税费清单； 5、长远、公开及稳定的土地供给计划。 第九章 假设开发法 地产估价 四、估价步骤 调查待开发房地产的基本情况 区位状况 实物状况 用途 选择最佳的开发利用方式 权益状况 规模 市场状况 档次 估计开发经营期 前期 预测开发完成后的房地产价值 建造期 销售