规划设计过程中的价值管理资料.pptVIP

* 结合当地情况综合考虑人防是否异地建设 规划与单体设计阶段的价值管理 根据当地政策允许的情况下，对人防进行经济性比较，通过对人防异地建设费与人防建设成本两种方案进行比较，选择成本较低方案。 综合各方因素考虑底商设置 规划与单体设计阶段的价值管理 以住宅为主的项目，在有利于底商的地方，适当提高底商的面积比例，但集中性商业不要发热，必须充分论证；在不利于商业的地方，少做甚至不做商业。 以市场上类同于我项目的已建工程为蓝本，多家比算建安成本，再以建安成本数值推出此成本可以支持的交楼及装修标准并尽可能细化。如门窗是何种品牌类型；车库门是何种尺寸，是否遥控抑或手动；外墙饰材中石材、涂料、外墙挂板的比例；家庭采用壁挂炉抑或燃气小锅炉等等。阶段性成本测算，我们委托的设计师在方案阶段就有成本的量化目标，避免施工图完成时单方成本到每平方米2500元，发现高了一个台阶，再压回到每平方米1500元。这样要付出时间、进度、经济、规划等的多重损失，与其这样“亡羊补牢”，不如花点精力算帐，以“防患于未然”。“限价设计”是对前期控制的一个具体要求。我们做好前瞻的决策和盘算，才能比较“巧”的获取利润，才能比较“省”的进行管理运作。我们目前尚未脱壳于“拙”的桎梏，尚需加倍努力。 规划与单体设计阶段的价值管理 产品配置标准的细化 建筑产品功能应该适当，能满足基本需要和国家、地区的设计规范、规划要点即可，功能太低则不能满足使用者需要；功能过高、不实用，则会增加成本而得不到最终价值的体现，因此，不切合实际的功能设计，其后果只能是增加成本，影响建筑成本的控制。 规划与单体设计阶段的价值管理 建筑产品功能适当 规划与单体设计阶段的价值管理 建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。控制体形变化程度，体形系数（平面形式、平面长宽比、竖向高宽比） 。 在满足规范和外观效果的前提下合理设置窗地比，优化开窗面积和开启扇面积，窗积比越低越经济，且容易满足节能计算。 建筑平面形状及窗积比 。 规划与单体设计阶段的价值管理 赠送面积包括架空层、双层挑空、开敞阳台、半地下室、阁楼等。将引起相应的建安成本大幅增加，赠送面积相应部位需要先建再拆再建(赠送部位外墙按竣工验收标准施工并竣工验收合格后，在交楼前封闭变成内墙，需拆除外保温及外墙装饰做成内墙装饰)，相应的建安成本远超出单体建安成本。因此，赠送面积需经过严格市场调研，根据市场情况确定。如确实需增加赠送面积，须与政府相关部门协调，争取在竣工验收时不做外保温及外墙装饰，尽量减少无效成本的发生。 赠送面积 规划与单体设计阶段的价值管理 合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。户型：小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。 建筑单元组合合理 规划与单体设计阶段的价值管理 根据当地消防规范合理设置核心筒空间，减少分摊面积。 适度考虑本层及上下层主要墙体的对位关系，降低结构设计难度。 结合项目档次合理设置入户门及室内门洞宽度及高度，是否需要设置子母扇； 在满足使用功能的前提下优化室内上下水管道数量。 精装修设计单位（精装项目）适时介入，对户内强弱电点位及上下水位置、采暖点进行优化。 前瞻性考虑 建筑风格；简约而不简单；装饰性线角与造型适度；手法得当避免材料堆砌。 根据项目成本控制要求合理考虑外立面材料选择和使用比例，避免立面方案确定后成本超限过多。 规划与单体设计阶段的价值管理 立面设计的考虑 规划与单体设计阶段的价值管理 实例参考 设计管理中效果与成本的平衡 规划设计成本的控制 规划与单体设计阶段的价值管理 扩初及施工图阶段的价值管理 景观与装修设计的价值管理 后图纸阶段的价值管理 扩初及施工图阶段的价值管理 许多项目平面与立面脱节、方案与技术设计脱节，这都是很不好的。方案阶段就一定要将方案阶段问题解决，不甩尾，在施工图阶段解决立面方案是极不正常的。 举例：某项目施工图设计完成而改立面。 技术衔接连贯，减少甩项现象发生 扩初及施工图阶段的价值管理 只片面强调某一分项的成本控制，可以省些“小钱”，但如果不统筹兼顾，省去这些“小钱”会有额外的代价和风险，处理不好就会得不偿失。 举例：地下室层高与顶板；地下车库地面做法。 强化系统化思维,熟于思,慎于行 扩初及施工图阶段的价值管理 人性化设计，减少返工 咖啡壶的故事 扩初及施工图阶段的价值管理 加强前瞻性过程控制和审图机制 选择典型楼栋，对地上、地下、地库及基础的结构形式等进行多方案探讨，并分别进行成本分析，从中选择最优方案，明确限额设计指标。 制定施工图设计统一技术措施，对建筑构造做法、结构控制要点、设备系统设置及材料选择等进行明确规定，避免设计单位随意发挥。 施工图设计过程控制，确保设