新世界地产-湖南益阳-梓山湖项目-前期策划投标文件.pdf

致 新世界中国地产（长沙） 新世界地产益阳梓山湖项目前期策划 投标文件 （技术标·市场部分） 凌峻地产（中国）有限公司 广州凌峻房地产咨询有限公司 2011 年 12 月 房策大讲堂-最实操最接地气-房地产营销类培训课程 /px QQ:2355865285 【2015 房地产营销策划大全】地产人必备资料库，/gg.html QQ 新世界地产益阳梓山湖项目前期策划投标文件（技术标·市场部分） 目 录 第一部分：宏观市场预判分析3 一、政府决心3 二、行业政策5 三、金融政策6 四、市场走势分析7 五、重点企业方面10 第二部分：城市经济与规划发展12 一、益阳市概况12 二、益阳宏观经济分析14 三、益阳城市发展规划要点解析20 第二部分：宏观房地产市场分析27 一、益阳房地产市场开发现状分析27 二、益阳房地产市场板块对比分析29 三、益阳房地产市场发展趋势分析34 第三部分：区域现状及规划分析37 一、区域发展现状分析37 二、区域未来规划分析39 第四部分：市场典型楼盘分析42 一、市场典型楼盘概况42 二、项目竞争楼盘类比分析46 第五部分：项目地块分析56 一、项目区位及周边环境分析56 二、项目地块分析57 三、项目SWOT分析59 附件：61 重点个案分析61 新世界地产 2 凌峻·中国 新世界地产益阳梓山湖项目前期策划投标文件（技术标·市场部分） 第一部分：宏观市场预判分析 一、政府决心 1、【从社会角度分析】 中国房地产市场毫无疑问是政策市，从政府层面考虑，维护社会稳定是第一 位，从中国目前的现状来看，各种社会矛盾较为尖锐，在此情况下，政府必须表 现出关注民生的姿态；从近几年来看，房地产行业一直被政府与舆论进行妖魔化， 而房价的上涨也确实影响到老百姓的最基本需求，因此，政府拿房地产开刀来表 达对于民生的关注将一定程度上缓解社会的矛盾。 分析：在目前的中国社会环境下，在不会影响到经济发展基本面的情况下，房地 产行业将成为政府改善民生手段的重要调控行业，并已上升到政治任务的高度。 2、 【从上一轮调控分析】 1）2007 年：房产调控仍将持续 十届全国人大五次会议开幕会上，国务院总 理温家宝指出：房地产业对发展经济、改善人民群众住房条件有着重大作用， 必须促进房地产业持续健康发展。政府继续对房地产进行调控。 2 ） 2008 年：紧缩→放松2008年，受到全球经济危机的影响下，我国经济开 始出现下行，全国房地产市场出现了周期性变化，房地产调控政策也发生了 明显的方向性变化，上半年继续延续07年的紧缩式调整，下半年政府开始放 松政策实施“救市”。 3 ）2009 年：房市出现反弹局面，在金融危机淡去和 08 年政府“救市”的情况 下，2009年初，中国楼市开始走出冰封房价快速上扬，整个楼市出现了“报复 性”的反弹。 分析：2007 年政府下决心调控，2008 年经济危机政府由调控到放松开始“救 市”，2009年楼市快速反弹政府再度严厉调控，三年的时间里政府接连出现不同 的态度，反应了政府对于整个房地产市场像一只“无头苍蝇”，房价的波动性极 新世界地产